[专访]君胜策划：2008仍看好莆田楼市发展

君胜策划：2008仍看好莆田楼市发展
　　--专访君胜（福建）地产营销策划总经理陈金胜

　　本网记者：首先感谢陈总在百忙之中抽空来参加此次专访，近期网友比较关注，央行继续上调准备金0.5%政策，您认为对楼市影响有那些方面？
　　陈金胜：这次上调措施已是央行今年第3次上调存款准备金率，是自2006年以来第6次上调存款准备金率。这种一连再再连三的加码上调，受到了多方的关注。我想很多人都跟我一样。央行此举旨在强化货币从紧政策，加强对经济发展的宏观调控力度。
　　央行上调准备金率，那么对于商业银行来说，贷款总量受到了进一步的限制，贷款流程相对放缓，必然会导致企业、个人的贷款难度增加。这对于资金链短缺的开发企业来说，是一个相对较大的打击。这些企业不得不加快回笼资金的速度而进行一系列非市场因素的价格调整。这在一些房价虚高的城市已经出现了端倪。对于购房者来说，这次上调准备金率其心理冲击多于实际影响因素。因为，相对于上调准备金率来说，其直接的影响没有加息的影响大。不过上调准备金率增加了购房都对楼市的观望情绪，毕竟房地产市场的反应很大一部分是基于国家政策的影响，所以在短期内可能会对楼市产生某种程度的影响。不过，市场的供需关系还是指导楼市的一条基本规律。在个人房贷业务不受很大干扰的情况下，一但市场平稳，还是会回归到理性购房的选择上。 莆田市房地产专业权威门户网

　　本网记者：近几年，莆田房地产行业固定资产投资快速增长，08年莆田楼市现状如何？又有那些新热点？
　　陈金胜：今年的莆田楼市不宜悲观但也不宜乐观。08年上半年，土地交易的数据颇令人担心；另外市场上还没有多少新盘出现，多数是前一两年的存量集中到08年来。楼市形成高度集中的竞争态势。受到全国性大气候的影响，08年的莆田楼市前景目前还不怎么明朗，涨论跌论都可自圆其说。但可以肯定的是，由于莆田城市化进程的加快，需求还远未达到饱和状态。经过这些年的发展，莆田目前的楼市呈“城郊包围中心”的格局，尤其是新汽车站的搬迁运营，各板块功能正在悄悄的改变并成熟。市中心将开辟商业地产的战场，商业楼盘在08年的莆田楼市是一个重要的亮点。同时随着新汽车总站搬迁至荔园路，城东板块新中心的地位也将得到加强，投资重心也会向城东转移。

　　本网记者：莆田经过多年改造规划，城市发展框架已初具规模，您认为未来哪些板块发展潜质比较好？
　　陈金胜：通过这几年的发展，莆田的城市格局已向多方发展。市中心已不再集多项城市功能于一身，北扩、南进、东改、西建的发展方针，使新城区不断扩展、延伸，各自的功能也逐步分工明确。除市中心外，其他几个城市板块，在房价上没有多大明显的差分，上涨速度也达到一定的均衡。按我个人认为，发展潜质较好的主要是集中在东区与北区，三个原因：

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　　1、好的楼盘能够提升整个区域价值的提升
北区与东区，北区从龙桥版块扩展到了西天尾版块，郭氏、欧氏、万辉都在北区有楼盘，在这两年时间内，北区将得到进一步的发展，一个好的楼盘能够带动整个区域价值的提升。
　　2、东区政府的配套投入
我们行内有一句话是经济适用房就像红太阳，照到哪里哪里亮，经济适用房在哪，政府配套投入必然加大，任何一个开发商的配套投入都比不上政府。最近，新汽车总站的搬迁运营，将对东区板块的发展带来不可估量的推动作用。又适逢2010年省动会在莆田东区的新体育中心举行。政府发展的方向也是在东区，美术工艺城、妈祖城、木材加地工基地、车站、火车站、未来的飞机场、莆田第一个高架桥，全部集中在东区，东区的发展显而易见。
　　3、消费者的购房习惯
莆田消费者的购房习惯有这么一个特点，区域版块特征明显，仙游、华亭的客户偏爱选择沟头圆圈版块的楼盘。而涵江、白沙、梧塘偏爱购买北区版块的楼盘，忠门、东庄、埭头、平海、北高等地刚主要购买东区的楼盘。目前在莆田，东区的购买欲望与购买能力都是最强的。市中心的商业地位是莆田城市的中坚力量；新汽车总站的搬迁运营，也将带动其他区域的发展。

　　本网记者：近期受宏观调控的影响，开发商纷纷打折、降价让利举措，您认为莆田房价未来走势如何？您是否看好它的发展前景？ ptfdc.com
　　陈金胜：这方面的信息最近常在媒体上看到。打折、降价是一个短期的商业促销行为，并且只出于个别项目或者个别单元，不足以以偏概全。毕竟任何一种商品，让利促销是一种正常的营销手段，只不过出于不动资产的特殊性，这方面的信息也必定受到关注和议论。然而，这种现象是不是这个市场的真实反应，目前很难推断。先前王石的拐点论、潘石屹的百日论、任志强的三看论，就楼市的风向也争论得异常激烈。
　　不过从08年以来的政府的经济政策以及现在的CPI指数来看，房地产开发商成本依然高昂，地价、建安成本也逐步提高，这也将推动房价走高，只不过在现今的调控政策下，这个走高的速度有多快是一个主要关注的重点。另外，据一些专家预测，物业将会在后市表现出更强的抗跌性和保值功能，具备一定的投资潜力。莆田的房价依然还有上涨的空间，民间投资的实力以及刚性需求也依然存在的，房价的理性回归是08年的主要趋势。

　　本网记者：在您看来，支撑莆田楼市快速发展的因素有哪几方面？目前莆田的购房群体主要有哪些？
　　陈金胜：第一是，宏观经济。从莆田城市背景来看，“海西”大品牌为莆田楼市提供了极大的增值空间。莆田这几年的城镇居民收入水平不断提高，加上民间资本的回归，为房地产消费打下了经济基础。另外，房地产的开发都是随道城市改造及发展的方向前进的，海西建设将加快了莆田城市　化发展水平，城镇居民刚性需求的增加也将带动房地产的快速发展。

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　　第二是市场本身的力量。从供求关系来看，目前莆田楼市的购房组成以刚性需求以及改善型需求为主，住宅市场投资性需求比重相对较小。莆田目前的购房群体中自住型是购买主力，包括改善居住者不会观望，当然还有不可忽视的乡镇居民。而其中一部分高端人群买房保值升值也是购房群体中的中流砥柱。所以莆田的购房群体是支撑房价的一个原点。

　　本网记者：经过开发积累，开发商越来越重视项目形象宣传，请谈谈莆田房地产如何走品牌扩展道路？
　　陈金胜：莆田房地产的品牌扩展道路是近几年以来变化最大的看点。从早期粗糙的包装到目前各种推广理念的多方演绎，项目的形象宣传越来越受到开发企业的重视。因为，开发商的品牌起源于他所开发的项目的品牌。品牌源于积累。没有品牌积累就没有品牌力量的爆发，所以，开发企业如果重视品牌，相信都会一如既往的去打造品牌。当然，品牌不等于广告，广告只是品牌诉求的载体。品牌最实质的东西是内在的品质与精神。这种内在的精神就应该回归到项目本身。项目本身的质量、品质、特色没有达到有效的和谐交融，就不可能有造就品牌的基石。所以，开发企业的品牌建设，无论是项目还是企业，都应该以质量以及企业的服务开始。

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　　本网记者：莆田房地产信息网作为本土专业房地产网站，成长中仍存在着诸多不足，您能莆田房地产信息网发展有什么建议吗？
　　陈金胜：我个人非常喜欢贵站。在目前莆田各类房产网参差不齐的情况下，贵站能独具特色，且信息齐全、及时，这一点难能可贵，可供我学习的地方也非常多。愿我们一起进步！
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