越层复式怎样算

    现在，房地产市面上房屋结构流行跃层和复式，但许多买房人搞不清这两者之间的区别，更不清楚怎样计算它们的面积。

    通常情况，跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。

    复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅（通常是2.7米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。这种做法香港的住宅设计中有一些例子，是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生的。

    复式住宅实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。夹层可以做成房间，也可以做成跑马廊形式（夹层悬空的一侧不做墙壁或墙面后退，在平面的外边缘有栏杆或栏板，上面的人可以看见下面，下面的人也可以看见上面，形成一种不完全的空间，一般称其为“排空”），和底层之间有视线上的交流空间完全由楼板分隔，只通过楼梯联系，和跃层住宅的空间是两种不同的类型。

    在住宅建设中，很少有做到真正意义上的跃层住宅的，常见到的是在住宅楼顶层，利用屋顶或坡屋顶空间向上跃半层，这样的住宅该如何界定呢？简单地讲，如果上下两层在同一空间内，也就是说从下层室内可以看见上层的墙面、栏杆或走廊等部分，应称为复式住宅。 字串5

    跃层住宅如果是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两屋的建筑面积或使用面积相加之和。如果跃层部分的高度不够一个完整的层高，可以参照北京市城乡规划委员会和城市建设委员会1997年颁发的《北京市计算住宅使用面积的规定》进行计算，其中明确指出了坡屋顶使用面积的计算标准：

    利用坡屋顶作为使用房间时，除必要的卫生条件（盥洗、便溺）、采光、通风外，还应同时具备以下两个条件，方能计入使用面积：

    1.使用房间的净高度最低处不应低于1.5米（含）；

    2.使用房间净面积的一半（含）以上不低于2.1平方米（含）。

    满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积。若房间超过2.1平方米（含）部分不足房间总面积的一半，则按超过2.1平方米（含）部分净面积的2倍计入使用面积。

    复式住宅的面积计算也参照同一标准。如果夹层面积部分满足上述条件，应计入使用面积。
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