购房流程之基础知识学习

这是一道比较复杂而且非常重要的“工序”，因为您要学的东西比较多，而且，您所学的一切，对您买到一处满意的住房，至关重要。

业主维权手册-设立房地产开发企业须具备哪些条件? 字串9

001 问：设立房地产开发企业须具备哪些条件? 字串9

答：设立房地产开发企业，须具备下列条件：

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(一)注册资本不得少于人民币一千万元;

字串4

(二)有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员; 字串4

(三)有按市场价格取得的土地使用权; 字串5

(四)有自己的名称、组织机构和固定的经营场所; 字串2

(五)法律、法规规定的其他条件。 字串7

增加房地产开发和经营业务范围的，须具备前款(一)、(二)、(三)、(五)项规定的条件。

字串5

工商行政管理部门对符合本条例规定条件的，应当予以办理工商登记手续;对不符合本条例规定条件的，不予登记。

002 问：在中华人民共和国境内的商品房的销售及管理是否都受《商品房销售管理办法》(以下简称办法)的约束? 字串5

答：在中华人民共和国境内的所有商品房的销售及管理都受《商品房销售管理办法》的约束。

办法第一条指出，制订该办法是为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》制定的。 字串6

办法第二条明确指出，商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法，即在中华人民共和国境内的所有商品房的销售及管理都受《商品房销售管理办法》的约束。 字串9

003 问：发展商应当提供哪些文件以供买方查阅、复印或摘抄?

答：通常情况下，卖方应向买方提供查阅、复印、摘抄以下文件的便利：

字串1

(一)《土地使用权出让合同书》及补充协议或者《房地产证》; 字串6

(二)《房地产预售许可证》、《建设工程规划许可证》及《施工许可证》;

(三)主管部门批准的总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图及房屋面积测绘报告。 字串1

004 问：在发展商处购房时，发展商应当明示哪些事项?

字串1

答：(一)开发资质和营业执照; 字串2

(二)商品房预售许可证及经批准销售的平面图、立面图; 字串4

(三)项目开发进度和竣工交付使用时间;

(四)项目及其配套设施的平面示意图; 字串7

(五)商品房的结构类型、户型、装修标准;公共和公用建筑面积的分摊方法;

字串7

(六)预售商品房的价格和付款办法; 字串1

(七)商品房预售的专用账户;

(八)物业管理事项;

(九)法律、法规规定的其他事项。 字串6

在订立商品房买卖合同之前，房地产开发企业还应当向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。

字串3

005 问：发展商销售商品房有哪些方式? 字串9

答：房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。 字串9

006 问：发展商不得采取哪些方式销售商品房? 字串3

答：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。 字串7

007 问：销售代理委托书包含哪些内容? 字串6

答：由委托人出具给代理人的委托书应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

008 问：房地产中介服务机构可以代理销售不符合销售条件的商品房吗? 字串2

答：房地产中介服务机构不可以代理销售不符合销售条件的商品房。办法第二十七条规定，受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。 字串3

商品房销售管理办法第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

字串7

商品房销售管理办法第四十三条规定，房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。

009 问:什么是商品房现售?什么是商品房预售? 字串5

答：《商品房销售管理办法》第三条规定，商品房销售包括商品房现售和商品房预售。 字串7

办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 字串4

办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

字串9

010 问：商品房现售应当符合哪些条件?

答：《商品房销售管理办法》第七条规定，商品房现售，应当符合以下条件： 字串2

(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书; 字串3

(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;

字串7

(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证; 字串2

(四)已通过竣工验收; 字串8

(五)拆迁安置已经落实; 字串1

(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期; 字串2

(七)物业管理方案已经落实。

办法第三十六条规定，未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。

办法第三十七条规定，未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。

字串3

办法第三十八条规定，违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得;收取预付款的，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。 字串6

办法第四十二条规定，房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。

字串6

(一)未按照规定的现售条件现售商品房的; 字串9

(二)未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的;

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(三)返本销售或者变相返本销售商品房的;

字串8

(四)采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的; 字串1

(五)分割拆零销售商品住宅的;

字串4

(六)不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的;

字串5

(七)未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的;

字串9

(八)委托没有资格的机构代理销售商品房的。

[莆田房地产信息网]

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