购房流程之基础知识学习

011 问：对已预售的商品房，发展商是否可以设定他项权?

答：已预售的商品房项目竣工验收合格交付使用前，预售人不得用该商品房项目及其土地使用权设定他项权。违反此规定，用已预售的商品房项目及其土地使用权设定他项权的，其设定无效。由此造成损失的，由预售人承担。

012 问：《建设工程规划许可证》包括哪些内容?

字串8

答：《建设工程规划许可证》包括下列内容：

(1)许可证编号;

(2)发证机关名称和发证日期; 字串9

(3)用地单位; 字串5

(4)用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型;(5)计容积率面积及各分类面积;

(6)附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。 字串2

013 问：建设工程竣工后，是否须取得《规划验收许可证》? 字串5

答：建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予核发《规划验收许可证》，不予办理房地产权登记，不得投入使用。 字串4

014 问：开发商应当向买受人提供《住宅质量保证书》吗?

字串2

答：房地产开发企业应当向房屋买受人提供《住宅质量保证书》。商品房销售管理办法第三十二条规定，销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

015 问：购买预售商品房后，发展商是否可以变更项目设计? 字串9

答：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

《深圳经济特区房地产转让条例》规定，已预售的房地产在建筑工程施工过程中，对公共设施部分不得变更设计。如确需变更设计的，应征得全体受让人五分之四以上的同意。 字串3

《商品房销售管理办法》(建设部88号令)规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

字串8

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 字串1

016 问：签约前的楼盘选择应注意哪些问题? 字串7

答：一是选择有信誉的开发商; 字串3

二是在合同中对有关的权利义务明确约定;

三是优先选择主体结构已封顶的期房;

四是去现场实地察看; 字串2

五是去楼盘所在地的区县房地产交易中心查询所购房屋有无被抵押，被出售，出租或被司法查封等问题;

字串8

六是是现房的还应查询开发商是否取得了房地产权证(大产证)，这点很重要。

字串8

017 问：哪些政府部门主管商品房的销售管理工作?

字串6

答：《商品房销售管理办法》第五条规定，国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。

字串2

直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。

字串7

018 问：买房时要注意周边空间会带来哪些潜在风险?

字串5

答：物业周边空间潜在风险突出表现在五个方面。 字串5

一是买房时周围全部或部分是空地，但最后上面修建的建筑不是挡住了光线，就是存在噪音源，或者不符合消费者的选择意愿; 字串7

二是买房时周围全部或部分是旧房，不久旧房拆除，新修建的建筑同样存在挡光、有噪音等问题，或者不符合消费者的选择意愿;

字串4

三是买房后围墙以外建筑改变功能，出现环保、交通等问题，或者不符合消费者当初的选择要求，如在附近建造危险品储藏库等;

四是消费者买房时没有注意而买房后才发现，围墙周围有噪音源等影响住户生活、安全的问题; 字串9

五是一些开发商修建的商品房一楼是门市，时间久了，门市功能改变，影响住户的生活。

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