《房屋登记办法》颁布后对房屋登记系统的改造

    《房屋登记办法》（下称《办法》）已经出台。随着《办法》的实施，如果我们仅仅认为，对登记系统的要求，是在现有系统中增加三种登记类型，并将原有的产籍管理数据直接转化建立登记簿，就是没有领会到《办法》的真正要求，也没有达到《房地产市场信息系统技术规范》（下称《规范》）的标准。在认真分析研读了《办法》及《规范》后，我们提出以楼盘表为基础，按“以表管房，以房建簿，依簿发证”的思路对现有系统登记系统进行改造的方案。

　　一、建立以楼盘表为基础的房屋登记系统的必要性

　　１．管理水平发展的需要

　　从１９９５年初步实现权属登记的计算机管理以来的十几年间，该市的信息系统建设沿用了已存在几十年的房产档案管理方式，建立了“以档管证”的权属登记系统，即通过当事人初次申请登记建立档案信息，在此信息的基础上再进行转移、变更、抵押等登记。这是一种典型的分散管理模式，房屋行政管理机关只能通过当事人申请登记行为的发生来管理房屋。在这种管理模式下，一定范围内（例如栋、小区等）的房屋信息只能通过地址进行横向联系，假如该范围内的房屋权利人因街道名称变化，对其房屋地址分批申请变更登记，在一段时间内就有可能出现同一范围内的房屋，存在不同的地址，还可能出现同一地址下登记有两套以上的房屋。这对于权属登记的唯一性，以及掌握该地区房屋的交易、登记情况就产生了一定的影响。

　　同时，该市房屋的初始登记仅仅记录每幢房屋的地址和总面积，在进行拆分登记时，只是通过总产权号予以关联，将已拆分面积从总产权中简单扣除。若在拆分登记时，将总产权号录入错误，就会出现系统统计剩余面积与实际剩余面积不一致的情况。

　　２０００年，该市通过在商品房合同备案中引入楼盘表管理，解决了增量商品房在登记中动态管理的问题，但在大量的公产、单位自建房、拆迁安置房中仍然存在大量的管理空白。要解决这些问题，就要求对登记系统进行不断更新，以适应管理的需要。

　　２．《办法》的内在要求

　　《办法》规定房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定的界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（门牌号、幢号、室号等）的房屋或者特定空间。房屋登记机构应当将申请登记事项记载于房屋登记簿。一是明确了登记管理系统管理的最小客体单元，住宅应当是“套”，非住宅应当是有固定界限的部分；二是明确了今后的权属登记将以登记簿为基础，确立了登记簿的地位，在一定程度上弱化了现有房产档案对房屋权利的唯一证明作用。

　　为满足《办法》的要求，建立科学合理的房屋登记管理体系，保证权属登记的准确，需要对现有的房屋登记系统进行改造，在充分考虑现有条件的基础上，建立“以表管房，以房建簿，依簿发证”的管理模式，即将楼盘表的作用从商品房管理横向扩展到所有的初始登记，纵向延伸到房屋权属登记流程。通过房屋测绘建立楼盘表对房屋自然状况的预先确立（包括每套房屋面积、户型、层数、用途），形成一个二维变化的直观表格。随着房屋销售、权属登记、抵押、查封等业务的变化，不仅能够同时跟踪反映房屋权利人等信息的变化，更重要的是能够对权属登记的合法性进行准确控制。 bbs.ptfdc.com

　　二、建立以楼盘表为基础的房屋登记系统的可行性

　　１．具有良好的操作基础

　　从２０００年该市实行商品房销售网上备案，到目前销售合同全部采用网上签约，以及之后的商品房分户登记，管理基础均是楼盘表。而通过这几年在商品房销售管理中对楼盘表的使用和维护，逐渐完善了楼盘表在整个销售、登记流程中的控制功能，对将这一管理方式推广到整个房屋登记流程中，提供了良好的基础条件。

　　２．能够满足《办法》对最小单元的定义

　　最小单元登记，从物的编成角度来讲，在现有的操作中最现实的手段就是楼盘表。通过测绘信息的导入，建立起以最小登记单元为基础的楼盘表，在房屋销售、登记过程中，利用网上签约、预告登记、权属登记以及查封等其他业务，将属性字段逐步添加到楼盘表的房源属性中，完成房屋登记簿的各项记载要求。

　　三、建立以楼盘表为基础的房屋登记系统的关键

　　１．商品房从备案管理到登记流程的控制

　　楼盘表的生命周期应该是从房屋报建、登记、流转到灭失，这就经过了房屋预售的合同备案、预告登记、权属登记等多个环节。在整个过程中每套房屋的自然属性一般不变化，而在不同管理阶段叠加不同的权利状况属性。鉴于管理的继承性和延续性，系统准确控制的关键是楼盘表的房源编号的固定性，它是每个最小登记单元的唯一“身份证明”，不受街道、门牌号变化的影响。 bbs.ptfdc.com

　　２．对楼盘表唯一性的控制

　　在建立楼盘表时，系统不能自动识别相同的楼盘表信息，也就是说，同一项目的房源可能在系统内重复建立楼盘表。因此，该市目前在根据测绘信息建立楼盘表时，一般是通过人工建立索引目录来避免楼盘表重复建立的情况。唯一性控制的其他关键处理包括房屋拆分、合并，以及预实测对应。

　　３．历史数据的梳理

　　为了保证历史数据与登记簿信息的完全对接，在登记过程中，对于没有楼盘表信息的总产权，在申请办理分户登记时，我们要求根据剩余房源，建立明晰的剩余房屋楼盘表，保证记入登记簿的房屋信息不重复。[莆田房地产信息网]