未来物业管理该往哪走

　　水、电费的收取，维修基金的使用，公共设施收益归属……近期一系列的物业纠纷未了，紧接着《西安市物业管理条例》通过审核，以及各家新闻媒体所做的社区物业管理大调查，都在业界引起强烈的反响，由此而发了一场物业管理大讨论――― 
　　自1981年我国成立第一家物业管理公司以来，现在全国物业管理企业已有3万多家，从业人员接近300多万人，可见，其作为一种新型的“朝阳产业”已在社会化分工中被逐步认同。 

　　经历了20余年的发展，物业管理在成长的过程中，磕碰在所难免。日前审核通过的《西安市物业管理条例》规定，物业管理行政主管部门接到对物业管理服务方面的投诉后，应当调查处理，7日内答复投诉人；涉及其他行政主管部门的，应当会同相关的行政主管部门进行处理，并在15日内答复投诉人……一场关于物业管理的改革拉开了帷幕。 

　　■专业化趋势 

　　培养正规的物管人才 

　　没法脱离传统的服务行业，而且发展时间不长。因此，在很多人看来，物业管理是一个低技术、劳动密集型行业，其日常工作就是简单的维修、清洁、绿化和保安，基本不需要高素质的管理人才。也正是受此影响，许多小区物业的工作人员普遍学历低、年纪大、缺少服务创新意识。 

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　　记者在采访中发现：目前西安很多物业公司人员招聘过于简化，通常是靠熟人介绍，除专业的水电工外，保安、保洁、绿化等岗位对人员要求都较低。甚至在一些家属院，没有聘请物业公司，而是住户自己管理，每户轮流值日，这就给大家一些启示：如果不尝试开辟新的服务，物业公司就很难有更大的发展。 

　　用发展的眼光来看，物业管理也是一门需要培育的专业，需要高学历、高素质的人才，需要网络等先进工具，也需要现代化的企业管理。从1990年以后，西安开始引入物业类的培训机构，其目标是培养熟悉社会、经济的基本法律、法规和政策的物业管理人才，他们要掌握现代化的信息收集技术，能及时把握市场动态，熟悉各行业基本办事流程及日常设施维修养护技能，既能为房地产商、物业管理商服务，也能为特定单位的后勤管理部门效力。记者也从西安各大物业公司了解到：近年来，有不少物业公司除了加大对员工的培训力度外，在招聘上也会优先考虑大专院校物业管理专业毕业的求职者。 

　　■规范化管理 

　　期待详尽的法律文本 

　　物业管理是一个新兴的行业，相应的法规建设滞后。到目前为止，我国尚没有一部完整、系统的物业管理法律规范，这些因素使得物业管理工作缺乏指导依据，业主的合法权益得不到有效保护，极大地阻碍了物业管理的进一步发展。  字串2

　　比如：《物权法（草案）》规定：“会所、车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有”。但在商品房销售过程中，处于强势地位的开发商多在合同中约定将小区中的会所、绿地及法定停车位所有权或者使用、占有、收益和管理的法律权利归属于卖方。那么依据《物权法（草案）》的“从约定制度”，上述权属当然归之于开发商；但作为业主来讲，早已将上述会所、绿地、车库(车位)所占用的土地进行了分摊，计入房屋销售价格，那么在购房者支付对价的情况下，却享受不到应有的权益，在情理、法理上是不是有那么一点点不公平…… 

　　因此，尽快制定物业管理法规，明确解决遗留问题以及将来可能会产生的问题的解决办法，已是当务之急。现在几乎所有的业主，包括一些物业管理专业人员都意识到：内地物业管理的法律法规贫乏，且缺少操作性，让很多问题“悬而未决”。 

　　欧美国家及港澳地区都拥有详尽的物业管理方面的法律文本，这给西安的物管行业提供了参照，是未来几年内物业管理发展的方向。 

　　■人性化服务 

　　增加带有人情味的服务 

　　物业管理的重要特征就是它的服务性。因为物业本身属于第三产业即服务业，物业管理的主要服务对象是物业的使用者，通过管理者的热情服务，为业主们创造一个舒适、安全、优美、文明的生活空间和居住环境。  字串4

　　进入2005年以后，政府对物业管理行业的调控力度逐渐加大，不管是《物权法（草案）》还是《西安市物业管理条例》，对物业管理都有新的定位，对有争议的地方都做了进一步完善。 

　　业界人士认为：尽管规定没有对物业服务测评，但不能说社区服务就只求数量不管质量。物业管理的态度应该端正，用一种更人性化的服务取代原有的“管理”，这才是未来的发展大计。对于这样的典型，有业主推荐了高新区某小区。前几日，记者在该小区看到：业主甲带着孩子和一大堆物品进小区，保洁员看见了，马上就推过来一辆小车，并帮业主把东西放在车上；下雨时，业主乙没有带雨具，刚进小区大门，就有保安撑伞送他到电梯口；业主丙的自行车没气了，保管员主动地拿出气筒帮业主把气充足……整个小区就好像是一个和谐的大家庭。 

　　其实，这种人性化的物业管理并不一定投入太多的成本，从某种意义上看是物业公司对业主的感情投资。业内人士认为，如果物业管理公司能加大对业主带有人情味的服务的话，不仅能给自己创收，解决物管生存难题，也会减少很多投诉，改善物业公司和业主的关系。
[莆田房地产信息网]