莆田物业管理何时走出尴尬地

　　“搞地产难，搞物业管理更是难上加难”——某物业管理公司陈经理面对记者提问一脸苦恼：“现在搞物业管理，比什么都难。一不小心就要会被业主投诉，与开发商、专业公司的关系难以协调，我们夹在中间成了受气包，处处难做人。”

　　有关数字显示，近年来，老百姓对物业管理的投诉大幅度上升，几乎占房地产总投诉量的８0％，且还有不断上升的趋势；而另一方面，物业公司由于自身管理、竞争增大等种种原因，举步维艰。陈经理反映的情况并不是个别，而是当前大多数物业管理公司的尴尬处境。为什么会出现这些情况呢？记者走访了有关各方，探寻根由。

　　开发商“遗祸”，物管公司担罪

　　按照《物业管理条例》的规定，物业管理公司一般是由业主大会聘请，签订协议后才能接管小区。然而，在绝大多数楼盘中，业主大会制度还没有得到真正实现，绝大多数物业公司还是由开发商指定的，与业主之间并没有什么协议。这样一来，物管公司该做什么，能做什么，住户并不清楚。业主遇上什么麻烦都找物业公司，物业公司没法解决时，往往就会引起住户的不满，造成物业公司与住户之间的矛盾不断加深。

　　近年来的物业投诉案例，几乎７５％以上都是开发商遗留下来的问题，如房屋质量问题、房产证问题、小区规划问题等等，真正该由物业公司负责的，只是很少的一部分。物管公司直接面对业主，是第一线投诉对象，往往成为开发商的“替罪羊”。 字串2

　　如对投诉最多的建筑质量问题，业主投诉时情绪也最为激烈。确实，一生积蓄买的房子，本只图个安居，谁知入住不久就碰上墙壁开裂、下水道阻塞、水管漏水等工程质量问题，能不让人心焦？陈立辉说，他们物管公司一般也明白业主的苦衷，如是在保修期内，通常都会协助业主向开发商反应，让原开发商负责修补，但如果过了保修期，物业公司就只有与住户协商，实行有偿服务。番禺某楼盘物管公司经理杨旷华说，“老百姓排忧解难也是我们的初衷，但物管公司是企业，财力、物力、人力都有预算，实施起来限制多多，往往力不从心。业主有气都往我们身上撒，我们也是一肚子委屈呢！”

　　收费仍是最大问题

　　收费过高问题是物管投诉的一大热点，但与此同时的物管费过低问题也让人头痛。 目前已有不少楼盘通过招标方式来选择物业管理公司，但在招标活动中，招标单位往往有越便宜越好的消费心理，不少物管公司为赢得项目不得不不惜代价，不计成本大打价格战。

　　而实际上，物管企业作为经营性质的公司，有偿服务是其生存的必要条件，成本投入是其专业化管理与服务的基础，完全是一种“取之于民，用之于民”，“量入为出”的经营模式。价格过低必然导致人员素质低下，管理与服务水平下降，反过来必然引起业主的不满与投诉。因此，规范物管市场行为，规范价格管理，是物管业走出尴尬的关键。

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　　另一方面，从业人员整体素质不高，在为业主提供服务时常常因为专业质素与态度问题引起业主不满，矛盾因此而产生甚至激化。

　　开发商，要离难舍的关系

　　由于目前大多数物管公司由开发商聘请或其内部组建，开发商撤走后，遗留问题往往要其直接承担，有亏损的往往需依靠开发商补贴，从十几万到上百万元不等，根本难于割断它们之间的关系，否则物业公司将无法运行下去。两者之间千丝万缕的联系，导致了物业公司与开发商之间责任、权利、利益分不清楚。广东省虽出台了相关专业法规，但具体操作方法还较缺乏，物业公司进退两难，万分尴尬。

　　另外，物管公司与专业公司之间的关系也是剪不断，理还乱。如代收有线电视、煤气、水电等费用是物管公司的服务内容。但在实际工作中，不少物管公司向记者诉苦，总表与户表之间常常会出现非人为的差错和故障，“无论是煤气，水电公司损失，还是住户交多了钱，都得由我们来承担，尽管如此，各种水电费的投诉还是少不了！”

　　面对左右不是人的处境，物管公司如何走出物业管理如何走出尴尬地？物业管理业内人士指出，这需要物管公司自身质素的提高，需要开发商的诚信与责任，需要政府各有关政策法规的进一步完善与规范，更需要社会各方的共同努力与广大消费者的理解与支持。[莆田房地产信息网]