聂梅生谈房地产怪圈:股市是放大器 外资是推到器

　　在此情况下，由新地产策划机构和思源经纪主办的2007年中国地产金融年会暨首届中国地产周将于2007年10月25日在北京威斯汀大酒店盛大开幕，众多政府官员、经济学家、国内外金融机构代表、地产企业高层再度聚首，探讨如何才能实现多元融资，多方对接，获得多赢效应。

　　以下为全国工商联住宅产业商会会长聂梅生演讲：

  聂梅生：各位领导、嘉宾上午好，我看今天的议程当中把我说成是演讲，我想不是演讲，而是和大家的一些交流，这里面的一些看法和意见只是个人的意见，并不代表全国工商联房地产商会。今天我想在这个场合谈一下中国房地产金融和金瑞基金。说到房地产金融，我觉得首先要看到房地产金融的背后，就房地产来说恐怕是说不清楚这个问题的，从03年开始，从央行的121号文件开始就开始了宏观调控，现在应该说整整四年了，四年的结果在座很多业内人士，金融界的人士和传媒界的朋友们，大家现在看到的房价迅速攀升只是一个表象，现在谈房价这轮行情已经过去了，大家恐怕要更深层次的考虑这些问题。

  因为今天是一个聚会的场合，大家谈的比较多的，在金融界或者房地产界或者中国宏观经济的层面上说的比较多的是流动性过剩，流动性过剩是推波助澜的原因，根本还是落实到十七大里面讲的金融体制改革和调整整个金融结构，才可以把宏观调控的真正的意图确定下来。

  关于流动性的问题实际上和这次会议的主题和基金的启动有很大的原因，最近我对这个问题做了一些探讨，讨论一下我们流动性过剩是什么原因，中国已经宣布进入中等收入国家，这是一个什么指标呢？就是人均的总收入进入到760-9360亿之间，但是要看到另一方面，中国的GDP，中国现在是0.496，我们总说印度的贫富差别很大，但是他们是1.3和这两个数字不协调，我们再看所谓进入中等收入的家庭是哪些家庭，他们和中国流动性有什么关系，实际上只有1亿人口，这个指标是什么呢？一个家庭的收入在5.37万到16万之间，这是中等收入家庭，可能就是城市白领等等，即便这样也只有一亿人，才占到中国总人口的7%，还有一点要说明的，他就是分布在几个大城市，闹腾房价上升，流动性过剩，实际上是7%超过中等收入的人群，他们集中在大城市里面，形成了这么一个特殊的情况。

  从国际上来说，当人均的GDP达到3500美元之后，我们现在要进入这么一个水平，那么它必将面对资本帐目开放的问题，在座的今天有很多的国外的基金、银行进入中国，这是必然的，因为你的GDP已经到了这个线，必须要开放。

  国际资本的进出和汇率的浮动将不可避免，我们去年总说人民币升值会怎么样怎么样，现在您宣布进入中等收入国家，人均GDP达到这么高，必须要接受这些现实问题和挑战。我认为外资的进入，国际资本的进出是不可避免的，今天早上宣布了人民币兑美元的汇率突破了7.5的大限。

  我们看外部的房子怎么样，我们是逼近美元，他是全世界最强势的货币，我们的外汇储备这么快，大家都认为是流动性过剩的原因，前几个月我们突破了1.4万亿美元，我们远远超过了日本，他们是0.9万亿美元，而人民币的储备再去看一下我们9月份当月的进出口，并不是从进出口进来的，它达不到一个月250亿美元，这个事情引起了很大的关注，10月份的数据还没有出来。我们看一下中国现在进入了加息的周期，九月中旬中国加息2.5厘，美国减的比我们加的多，一定会促使美元更加疯狂进入中国。

  再看一下我们现在中国面临的CPI上升，美国正在下降，从通胀的物价指数来看，现在中国还没有说进入通货膨胀，但是有这个压力，一个是上，一个是下，换言之，美国在通过美元游戏向中国输出自己的通货膨胀，换回的是中国快速经济发展当中的巨额的财富，大家实际上从外部的环境来看，现在就面临着这么一个环境当中，所以一定要保持一定的清醒。

  流动性不是中国一个国家的问题，全球性的流动性是存在的，而且以石油为标志的资源型的产品价格的涨价已经开始了，石油的价格已经突破了历史的最高，它一涨价一定带动其他的资源型产品的价格涨价，今天早上我听到经济方面的新闻，中国的资源型价格上涨，原来我们一直说产能过剩，我们通货膨胀的压力是结构性的，不是产品的成本性的，现在来看不是这样。

  如果这样下去，将会冲击中国的经济和金融，中国现在继续控制生产要素，就是劳动力、资源、资本价格，我们在控制，国外在降价，我们想通过这个办法抑制通货膨胀，如果继续这样下去，在外部环境这样的情况下，我们等于输入了国外的通货膨胀，跟中国的经济发展抵消了全世界的通货膨胀，所以我觉得外部的原因必须要有一个明确的认识。

  看一下我们内部的环境，关于流动性的问题，一个是我们的资产价格猛增，这个事儿就不说了，在座的有很多的例证，讲到房地产金融，我觉得跟以前的楼市不一样的地方，楼市股市紧密关联，这个是今年房地产金融这块太明显了。由于刚才讲了，输入性的流动性进一步带动了国内的开放性投资，外资进入房地产的总数查来查去不太高，但是他集中在中国的几个城市，久而久之就会形成危险，这和国外的流动性的输入和带动是有关系的。

  在投资渠道方面，中国没有更多的选择，楼市和股市是大家最认可的，看得明白，想得清楚的选择，所以就在楼市和股市里面转动，这也是今年的房地产金融的特点。由于我们的CPI指数不断的上升，通货膨胀不断的分离，我们原来说的高增长，低膨胀，能不能继续，今年我们福州举行了一个论坛，也请了很多的专家人士讲一下08、09、2010年三年到底楼市会遇到什么，我们到了一个新的阶段和挑战。

  我们看一下中国政府，央行，中国金融机构的核心怎么解决这个问题，为了控制流动性，提高银行的准备金率已经七次了，加息五次，力度是非常大的，控制流动性，而且人民币的升值已经升了，汇率波动等等，被动性的发行基础货币对冲，解决1.4万亿美元的投向问题，所有的这些都是双刃剑，有控制的一面，还有其他的一面。总而言之，现在这些手段都在用，有一些正面的，也有负面的，你把银行的准备金率再提高，银行的利率怎么来，人民币的升值会带来劳动力的问题等等等等。

  我自己认为现在房地产处在大家看不懂的怪圈当中，费了点脑筋分析了一下，加入我们把集中的绿色这块看一下，这是银行，调控的重点，121号文件出了之后，出现了很多宏观调控的文件，重点是收紧引银根和收紧地根，收紧银根我们看一下，收紧了之后开发商面临着融资难，现在开发商已经进入了分化状态，一部分走向了房地产金融，另一方面开始做产品，像美国比较早的就把这两个有一定的分工，中国现在出现了一批做房地产投资这方面的。同时还急于要融资，因为银行这方面一收紧，又没有其他的工具，企业的并购出现了很多的机遇，大的企业积累到一定的程度就走上市这条路，他从股市里面把资金得到。

  现在上市公司为什么在H股和A股上市，他是解决宏观调控当中的70%的资金，宏观调控之后就打通了从股市到开发商，到楼市的调控的目标，向这方面去发展。

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