2007年中国不动产投融资大会召开

去年香港举办的中国不动产投融资大会异常成功，于此，2007年的峰会将会在形式和内容上更加多元，以适应房地产融资的需求。

　　从03年开始，央行的121号文件下达，就开始了房地产金融的宏观调控，现在应该说整整四年了。四年后的今天，我们看到房价迅速攀升，但这只是一个表象，要更深层次的考虑房地产的供给状况。这就使房地产的瓶颈问题-融资成了最为关键的问题。

　　房地产市场程度发展越来越高，越需要一个更高的融资台，越需要获取投融资的有效信息，中国不动产投融资大会为我们提供了一个观风向、察潮流、了解新规则、研究最新的融资渠道，同事展示企业实力。乃至扑捉商机的难得平台。

　　主办机构

　　l 中国房地产业协会，1985年9月20日成立，是在中华人民共和国民政部注册登记的具有法人资格的社会团体，业务主管部门是中华人民共和国建设部。

　　l 中国房产网(http://www.creri.com/)也是本次大会的主办方之一，作为专业房地产信息机构，以北京为基地，展开全国地区的地产信息业务。中国房产网依托其独特的信息收集体系、专业的分析能力，持续为客户提供及时、有效和具有增值潜力的房地产情报。现已开通35个地方分站，且在陆续开通之中，已经发展成为国内比较大的房地产门户网站。

　　l 国际注册商业房地产投资师(CCIM)由总部位于美国芝加哥,享有崇高的地位，代表着商业房地产领域的最高专业水平。

　　时间：2007年11月10日－11日

　　地点：国宾酒店

█ 现场图文实录

　　【主持人】：大家可以感受到在我们当今的房地产业我们的资本业也变为至关重要的环节，每家房地产业能不能成功融资变得十分重要。今天我们开这个会议也希望大家能搭建一个平台，能有效促进我们的房地产企业再融资渠道和投资方向的有效、有意的沟通。同样我们今天也邀请到了权威界的学者、和企业界的代表。嘉宾介绍（略）。下面就让我们首先掌声有请中国房地产业协会经济合作协会的秘书长江书平先生致辞。

中国房地产业协会经济合作委员会秘书长江书平

　　【江书平】：大家上午好，首先我代表中国房地产业协会对2007中国不动产投融资大会表示热烈的祝贺，对各位能出席这次大会表示热烈的欢迎和衷心的感谢。房地产业作为生产周期长，资金需求量大的行业，其发展离不开金融的支持。我国房地产业在今后相当长的一段时间内仍然是我国重点支柱产业和消费热点，也是金融系统投资看好的一个重要产业。因此如何发展房地产金融，解决房地产的投融资，有效地防止风险，是国家和我们行业共同关心的问题。所以本次大会以多元投资，多方对接为主体，达到房地产业与金融风险信息经验，探讨解决问题的方法，符合双方的意愿。在改革开放以来特别是1998年以来，进一步深化住房制度改革以来，我国的房地产业得到了长足的发展，同时也存在一些不可忽视的问题。我们正在贯彻国家对房产调整的新政，稳定房地产价格，整顿和规范房地产市场，尤其是最近出台的一系列政策措施看，监管部门对于房地产的宏观调控思路正从以往的单纯抑制需求，转向综合的治理。其中最重要的手段是发挥税收、信贷、土地等政策的作用，调控的目的是防止市场的大起大落，保持房地产的健康、平稳、持续发展。同时建立和谐社会加强政策性的保障性住房建设，保持房地产金融的稳定和安全。2007年房地产业各项调控政策的实施已经取得了初步的成绩，经济适用房、廉租房等保障性住房的建设，在规范中发展。房地产业市场通过整顿、规范和调控呈现出积极变化的态势，由于消费者对政策和市场的观望，商品房的成交量放缓，当前的形势总的是好的，但是需要关注的问题主要是部分地区，特别是中小城市和市场发展相对比较平稳的地方，对中央调控政策的认识还有差距。住房调整结构的工作进展不是十分理想。部分地区对调控项目的审批缓慢，对新开工的影响较大，这对下一步的调整结构，稳定房价可能有一定影响。但是我们相信随着各地的贯彻落实不断进展，效果将会进一步显现。

　　当前房地产业主要任务首先是要继续罗士信政，下一步我们要在与此同时认真总结住房制度改革以来的经验。进一步深化改革，标本兼治，完善法制，促进我国的房地产业的健康发展。另外随着工业化、城镇化步伐的推进，商业地产，休闲旅游地产也要发展，所以我国的房地产业还会有一个较大的，较长的发展空间。现在的房地产业是在工业化、城镇化、市场化、国际化大的影响下的房地产业，仅仅从一个地区来看是不够的，还要考虑农民接受问题等，以促进房地产业的健康发展。另外我们还要坚持高起点的规划设计，注重小区生态环境建设，完善住宅内部功能，力求在较小的套型面积内满足不同人群的住房需求，包括进城农民工的住房问题，今后还要有一定比例的可以建造大套型的住宅，以满足收入较高和人数较多的消费者的需求。另外推进住宅产业化，发展节省、节水、节材环保型房屋，这些是当前社会的关注热点问题，我们计划推进住宅的工业化、产业化从根本上改变传统的住宅生产。使住宅建设逐步走上科技含量高、资源消耗低，环境污染少的可持续发展道路。逐步实现面积不大，功能全，造价不高，功能多的目标。要建立诚信体系，完善制度和工作机制，确立守信用，重信誉的行业规范。结合综合调控，我们协会也向有关部门提出了一下建议：一，增加土地和住房的有效供给。二引导住房需求，调整供应结构，发展环保住宅。三大力培育和发展二手房地产和租赁市场。四、规范市场秩序，抑制房地产价格过快上涨。五、拓宽房地产金融渠道。六，加强房地产企业的自身建设。我们希望进一步以金融系统共同研究拓宽金融渠道，进一步完善金融制度。我国目前的房地产金融主要依靠银行贷款，包括个人贷款，还有政策性的住房公积金等等，今后希望进一步创新，研究有利于二手房地产和租赁市场的金融产品，建立房地产投资信托基金等各种基金和融资等，这样可以有效地分散和预防房地产的金融风险。总之，我们真诚希望通过本次大会研讨，进一步拓宽房地产金融渠道，进一步促进房地产业的持续健康发展。最后，再次预祝大会圆满成功。谢谢大家！

中国房产网CEO 字串3 中国不动产投融资大会秘书长卢元强

　　卢元强：谢谢江秘书长，谢谢各位嘉宾。去年我们在香港开了第一节金融投资大会，当时反映特别激烈，反映特别好。今年我们是第二届，今天让我非常兴奋得就是今年的房地产金融行情和去年完全不太一样，不知道大家有没有这样的印象，比如两年以前，大家有没有看到一个资产规模能够上千亿的房地产公司？我估计两年前大陆没有一家这样的房地产公司。但是仅仅到了今年，我们能够看到的房地产企业的资产规模超过千亿的公司，有了一大批。现在我知道的很多企业都已经超过了千亿规模。这个实际上代表了中国房地产企业资产规模迅速的发展，这样的发展其实是看金融机构的投融资这个是功不可没的。我们将围绕这一目标位各位来宾做最热情的服务。这是我们召开这次大会的一个宗旨。为了把这样服务做得细致，我们现在中国房产网做的事情在这里和大家分享一下，中国房产网现在在全国31个大中城市已经有了我们的地方分站，这些分站是和当地的主流媒体建立了很强的互动关系，我们在这个基础上做了这样一个平台，就是通过这个网络把我们需要融资的项目，把我们需要融资的公司企业做了一个我们叫做项目库，这样的项目库放在我们的中国投资中心。然后同时我们再跟一些投资企业，一些金融机构，包括国内的一些交易所等机构，包括苏格兰银行，包括德意志银行等这样的金融机构，我们和他们取得联系，做金融机构和房产企业对接联络的工作。现在这样的平台已经搭建成功。我们后面还希望有更多的房产企业能够通过这样的平台找到我们的金融机构，同时也希望我们的金融机构通过这个平台来达到他们可以融资的项目和企业。这就是我们做的第一件事情。

　　第二件事情其实今年我们的会有一个内容，我们有一个2008年的国际投资资本中国行的活动。现在我们已经初步定在明年三四月，做与项目和资金对接的考察方式，为内地广大地产商巡回的一个活动。现在第一站我们选择在了珠江三角洲地区，目前我们已经选择了两到三家这样的机构来进行合作。我再次对出席本次峰会的嘉宾表示衷心感谢。对支持大会的各位朋友也表示衷心的感谢，谢谢大家！

　　【主持人】：下面我们请德意志银行中国区投资银行负责人Susan女士。

德意志银行中国区投资银行负责人Susan

　　【Susan】：首先非常感谢组委会给我们这次机会，我先介绍一下我自己以及德意志银行，我自己是今年五月份加入德意志银行的，进入德意志银行之后到现在我发现我们桌上最多的案例就是房地产融资的需求。德意志银行我所的在这个部门叫资本市场部，所做的事情就是投融资。这个其实占德意志银行70%收入的来源。德意志银行其实进中国是蛮早的，1872年就已经在上海设立办事处了。我们现在的市值是485亿欧元，我们在全球有六万多名的员工。在中国的业务我们现在有商业银行、投资银行业务，还有资本市场的投融资业务，另外还有个人理财的业务。在我金融德意志银行接触的第一个案例是一个房地产公司6亿美金的融资，我们公司融资的范围是非常广的，可以做股权融资也可以做债权融资。今年上半年我们做的募集资金，为房地产公司，包括百货公司融资的总的金额是28亿美元，而且我们还有很多的私募基金的投资和一些债权的投资还没有计算在内。我们去年年底和其他一些投资银行一起入股恒大地产，当时我们几家投资人一共入了四亿美金进去，当时他的土地储备并不是很大，在我们的资金进去以后就达到了两千平方米的建筑面积，所以我们也可以看到房地产企业的发展是非常非常迅速的，有没有融资渠道也是非常关键的。我在从五月份一直到现在见到了非常多的房地产公司，我也见到了非常多优秀的房地产公司，他们在过去一直非常专著于自己的产品，但是当他们醒悟过来的时候发现很多产品做得到不如他们的，但是在融资渠道方面大同之后，远远把他们甩在后面了，当他们准备A股上市的时候，前一段时间有一个谣传说这条路断掉了，虽然这个不是真实的，但是这个审批的时间也会非常长。当时我们为阳光一百的老总做海外融资但是没有成功，今年在财金的采访上面说他们在最近的招投标里面频频失意，主要就是资金不够。最近我自己也刚刚完成了在二线城市的一个房地产公司的投资项目，这个项目其实老总的土地储备也才两百万平方米，最后在我们的资金支持下马上把土地储备增加到五百万平方米，我们对公司的资金支持力度是非常大的。这个企业的老总他自己的说法也是这样，他说现在的很多小房地产公司盖的房子都是为他盖的，因为到最后你没有后续资金的话，你就没有办法在未来的发展中获胜。我也参加了很多这样的房地产会议，当时任志强也说，他说你如果现在没有融资的渠道，你在未来的发展也是非常难。所以我们在中国的这种操作，就是债权和股权的融资，我们最希望的是公司已经有海外机构，这样我们的债权和股权可以投资到这个公司的海外公司。通常就是这个公司海外有一个国内的控股公司，我们的资金可以通过海外的形式进到海外的公司，海外的公司以股本金的形式注入到国内的控股公司，以前是可以用股东贷款的形式，但是后来国家的政策方面有了限制，现在股东贷款的形式还是可以，但是这个要走一些另外的渠道，审批方面的问题。

　　另外就是现在对融资金额有一定限制了，以前比较大的都可以进得来，现在就是一亿美金一下是在当地批，然后在商务局备案。当然现在我们还有很多房地产公司，比如说碧桂园，现在他的土地储备是五千多万平方米及最近他们在市场上做15亿美金的融资，他们也是做了很多的项目公司，每个项目的公司融资金额不能超过一亿美金。这是我们在中国的债权融资的主要结构。股权融资我们如果碰到非常优秀的企业，我们也是非常乐意做这个工作的。也不一定需要海外有架构。比如我们对华贸的投资，我们占他90%多的股东。华贸是一家非常优秀的公司，他所在的地理位置也是非常好的，他的土地储备目前也是没有，我们也是希望找到好的管理团队，结合我们基金的实力，为公司一起把它做大做强，增值。我们也会帮他一起收购一些公司，然后增加它的土地储备。

　　另外我们还有的一个工作，就是债务的管理，比如很多房地产公司他建了非常多的债务股，这个是一个滚动的过程，在这个中间可能会有很多的资金存量，比如说有五亿或者十亿美金，在银行一直是个存量的债务。我们现在也设立一些资本债务管理的产品，它是可以把债务连接到某一个指数的表现方面，这样你每年可以降低百分之一到百分之二的成本，因为现在中国的利息也是越来越高了。另外就是想谈一下我们在看项目过程中什么才是可以和我们对接的项目，今年我们年初的想做六亿美金的融资公司，质量也是非常好的公司，但是我要说的就是怎么样供应，他的那个条件，因为他非常大，所以在投资中的竞争也是非常激烈，因为达不到我们的投资要求，我们就放弃了，另外有些中介他们其实也不是基金，他们就说可以以很低的成本把资本给他们，我们就退出了，过了几个月这个公司打电话说问我们有没有做？后来我其实想了一下，因为当时中介机构承诺他了，后来看到这些中介根本就做不到这样的承诺。所以公司好是一个方面，但是如果要想做好融资工作，那给投资方也起码要达到他的利润要求。而我们的房地产公司需要融资的也是非常非常多的，公司的自身实力是一个方面等等，要多方面考虑，不能因为说你这个公司非常强势，就条件很高。另外还有一些小的房地产公司，我们刚刚从一个二线城市回来。这家公司他们说他们是非常有品牌的公司，他们跟万科有非常好的关系等等，但是投资人不是这样来看你的，我们看的是你的规模，你的盈利能力，你在当地做得好，并不代表你是一个融资的合格公司。

　　而且在这种激烈竞争的一个行业里，没有什么说大家因为是朋友而可以做到什么。

　　【陈敏】：非常高兴今天能在这儿跟大家见面。先介绍一下我们公司的情况，崇德投资基金是在私募股权基金进入国内市场成立的，05年8月份成立的基金管理公司，目前管理三只基金。我们主要的投资领域目前还是在传统制造业和传统服务业，当然也涉及到房地产业。所以我们的基金从企业的发展的不同阶段，我们比较重视企业的早期发展。也有对应的企业上市前后的整合阶段。我们现在从总体的管理资产规模是10亿美元。投资的企业是从三百万到三千万美元之间，我们管理的三只基金都由瑞士信贷作为主要的出资人，占到30%-40%之间。我们现在已经完成投资大约24项。投资里面已经完成上市的有南京中电、江西赛维太阳能硅片的制造，还有易居中国等，易居中国我们在他的A轮的融资里面和其他一些投资人共同投资，易居中国已经在美国上市了。房地产的投资绿成我们在上市前有一部分的投资。

　　我今天跟大家讲的这个主题，其实这是我在其他的研讨会的一个发言，跟我们今天这个房地产投融资的主题其实不是太切题，但是因为我们在国内投资当中涉及到跟企业的沟通交流当中，涉及到一些对私募基金认识上的问题，导致了双方在投资理念和未来合作的观念认识的一些差距，包括在定价上，很多东西从交易本身来说是应该能做成的，但是因为这种理解问题，导致了交易不能成功进行。跟PE和基金打交道过程当中可能有一些需要注意的问题，首先对PE基金我们大家要有一个基本的认识，就是基金和投资公司不太一样，所以我们首先要对PE基金要有一个基本的认识。基金就是一种集合投资工具，而它的本身股东背景来源不同，所以基金代表着不同的投资人的投资意志和资本意志，所以基金必须尊崇一种信托的精神，在这种心态的精神下委托专业机构或专家来打理，专家来进行操作。所以基金经理人在受理这些委托资本的时候，他首要的问题就是要去找到能够获取超额回报的投资对象。所以基金本身是通过这样一个专业机构的专业化管理，能够把这个资源和资本配置到优秀企业里去，至少是行业内有这个领导潜质的企业。另外或者是在一个区域或者一个国家里是属于成长型比较高的企业。所以这个投资回报一定是比较高的。所以把这个问题想明白了，在定价过程当中，在估值过程当中大家可能会找到一个共同的空间。

　　我作为一个对基金的了解，大家在座的可能也有些人，比如像房地产网等企业，我在这儿给大家做一个交流，对基金怎么认识。基金作为投资其实它从VC、PE等等是对应着企业不同的发展阶段，企业在还没有商业模式和技术模式的时候，这个时候大家是作为一个合伙，这种资本基本上都是口口相传的，大家靠一种个人信用。但是在国外资本市场比较成熟的时候，就有这样家庭信托等这些的资本，以这种方式来投入到企业。但是目前在国内来说这样的资本还是没有的。基本上大家都是俱乐部等的方式来参与的。到第二阶段的时候，你有了一个创设，有一个计划，然后到基本上能形成模式的时候，还要VC进来。所以VC的投资管理的模式是专家管理，是技术专家的管理，并不是财务的专家管理。你企业处于早期的时候，对应VC的时候，你要去找VC来投资。当你的技术模式和商务模式已经进入一个成熟的阶段的时候了，你就需要找到成长性的资本，这个时候就需要找PE进来了。刚才我们讲的所有这积累基金其实都是私募方式，最终是通过股权的增值来推出，完成投资的回报过程。真正狭义的基金是成长的基金，它的获取投资回报是靠企业自己的成长，但是你企业在探讨投资过程当中，这个估值是对你存量的一个估值，但是把存量的估值还要成长性的市值。就是你存量形成的资本投入形成的过往的经营业绩只是支持对你未来的成长性的判断。但是PE更着眼于成长性，所以往往在一个成长阶段的企业，我们把房地产开发商也放在这个成长阶段的企业来看的话，往往就会在估值等上面，就是说你作为开发商把投资人未来的回报机会都已经算进去的话，大家基本上就没有一个供应的机会了。现在中国每年成长10%的GDP成长，海外的资金跑到中国来，他不会是追求10%的增长，所以你要找比10%平均成长更高的行业，那你就一定要投资到行业的领头企业，基本上这个企业也一定是优秀的企业。所有的商业计划书摆在这些基金经理的桌上如果没有30%的成长那就往后排。当然有些基金投资的取向我们不好说。但是我们基本上把基金投进去就有三到四年跟企业共同待下去的共同准备。但是如果赶巧了，如果你这个企业运气好了，可能会早上市，那就是额外回报，但是我们做的计划是三到五年的投资企业。如果以三年为限，三年以后我就翻番了。就是说只要你企业的成长是有基本面支持的，你企业的成长是可以使显得，那三到四年是一定可以拿回我的投资，而且是翻番。所以大家看到PE的投资回报为什么还有五到十倍呢，就是这样。

　　所以说当企业跟投资人在谈的时候，你未来的计划只是一个故事，因为上市不是你能给定的，一般在国外基本上有一个诚邀商来跟你签订，但是目前来说只是一个预期，只是一个变化。特别是中国是个审批制的市场，谁也不能说我今天企业翻番的有这个可能性，我今天就能上市。

　　那既然有公共市场为什么还有PE进来的机会呢？在一个企业来说，今天房地产企业也是资金紧缺型，特别是由于公关性调控，金融渠道对企业来说目前不是太畅通。所以对一个企业来说他引用私募基金的时候基本上钱是在最后一位。被投资人，融资方如果要看投资方也是这样的，你要看这个基金有钱这个都有，但是你要看这个背后能给企业带来什么样的价值。比方说我们给易居中国投资的时候，我们同时还把瑞士信贷的房地产基金带进来，他把他的一些管理理念，营销的方式带给了易居中国。也就是说基金投资到一个企业，如果纯粹就是通过钱来投资到企业里面，没有看到起来的毛病，那基金就要再加考虑了。

　　在宏观调控的形式下，我们采取过去的传统模式可能现在已经不行了，所以我们也在探讨一个问题：一个就是对于在国内A股上市的，我们已经投了两家了，这也是一个大趋势。过去的投资方式是在当时法律政策不太明朗的情况下大家走的是擦边球，但是在中国的资本市场，从中国经济发展的二三十年来看这个因素是很多的。现在中国城市化的进程在不断加快。另外一个过去大家看经济上制约中国经济的一些负面的东西，今天都可以把它当做差距。比如西部地区，现在以土地委资源就可以保持比较相对的优势。城市化带动乡村的人口会不断释放出来进入城市，补充产业发展需要的劳动力。城镇化带动了很多新增人口的消费群，当然他们是一些初始状态的消费群，原来的城市居民也在消费。这些因素会给中国经济带来很多内升的动力，所以中国在未来不能说10%多的成长，至少是7%的增长这个是应该没问题。所以资本会不断往中国来。所以从我们基金的角度来看，我们还是在不断探讨这个方式。对于房地产服务行业的，特别是交易平台我们有更大的兴趣。然后对于新的交易模式，新的商业模式在房地产领域里的新东西，我们也希望有机会来共同探讨。

　　以上就是我简单地跟大家做的交流，谢谢大家。

　　【主持人】：谢谢陈先生，提到永安信相信很多业内人士都非常熟悉，它是专门为中国内地的企业提供专业的金融服务的专业机构。他的业务是涵盖了地产金融、和私募融资等。同样也把一些国外的金融手段和中国的实际国情相结合，特别是在今年最具影响力的并购案例，远洋地产并购颐中地产中永安信起到了不可忽视的作用。下面我们有请乔志杰先生致词。

永安信（北京）资产管理有限公司总裁 乔志杰

　　【乔志杰】：尊敬的大会的主办方包括出席大会的各位嘉宾大家好。首先感谢主持人刚才对我们的介绍。现在房地产企业的金融战略策划，由于今天的时间非常宝贵。所以我想我们要深入谈这个战略规划就不太现实。但是我想在这里我们是一个投融资大会，我为融资者讲几句话，希望对你能有一些启发我就非常高兴了。

　　第一，就是房地产企业和我们房地产行业，从没有到有，从初级阶段到现在，走到今天。我想说的第一句话就是说房地产企业的金融内容可能成了企业的核心内容了。大家经常说的一句话就是搞房地产的就是盖房子的，中国房地产启动的第一个阶段就是盖房子，但是到了第二个阶段是以营销市场为核心的，那个时候谁能卖谁能策划，我有一个很深的体会，我们广州的碧桂园，我们把一个很片源的土地炒热了，把那里的房子卖出去了。但是我认为走到今天房地产应该进入了它的第三个阶段，就是以金融实力运作为核心的一个阶段。这个阶段可能竞争力就到了一个金融能力的阶段了。我很赞成刚才我们德意志银行的这个同事告诉我们的一句话，就是说其实你的产品做得再好，如果缺乏金融能力，这个产品做出来的机会也不大。所以我说的第一句话就是金融是我们房地产企业必须自始至终要关注的。我们知道房地产企业有三大体系，一个就是开发设计体系，包括产品的研发，第二个体系可能是市场营销的体系，包括你的策划、推广、销售，以及和销售机构的合作等等，第三大体系我们认为就是金融体系。但是非常遗憾的我们接触的无数开发商，可能已经有几千家了，但是非常遗憾的是金融建设往往都是被大家忽略了。在这里我想谈几个核心关于金融的，作为一个开发商如果你要从事房地产行业，你就应该从一开始，每时每刻都要去建设你的金融能力，建设你的金融体系。而金融体系是一个长期的，系统的工程。它不是一个单纯的融资工作。融资我们有一些误区在企业里面：第一个误区就是说融资就是借钱。我觉得企业真正围绕着借钱去解决金融问题，这个真的会很难。根据我们目前在市场上，我们和无数的投资人、无数的金融资本人在打交道，我们也和很多的开发商在打交道，以我的判断在中国房地产市场上其实资本是大有需求的。这样才会出现我们举牌的人多，地价在往上涨。但是为什么我们又会有这么多的企业为钱发愁呢？这就是因为你的金融总是认为在你缺钱的时候再去找钱。所以我认为房地产企业的金融建设核心是系统的，长期的，而且必须要制定金融战略我们给无数企业做战略的时候我们会做非常长时间的金融战略，包括市场战略等等，但是这个战略真的执行起来就非常难。钱从哪儿来，怎么建设自己的企业金融？没有。所以这样的战略我认为不应该是房地产企业的完整战略。要讲讲你如何建设金融资源，如何搭建金融平台，怎么样打通资本通道。上市这个问题现在人谈得很多，应该是有房地产企业的就要思考，今后一定要打通资本通道。我要资本融合。开发商要研究我怎么样去符合人家的要求，我是一个投资人，你应该怎么来满足我的要求。你因为是个需求人，你必须要使你做得漂亮，然后你才可能面对别人的投资。我们经历了无数的战略投资，机构投资、财务投资，包括我们的债权人和开发商之间的谈判，我认为经常都会产生一些遗憾，这种遗憾就可能来源于企业的基础建设，以及他在金融方面的资质的欠缺，你非常好，但是你没有让人家认识到你的好，这种好是要靠你的地点做起来的。

　　这一切简单地说都是金融的概念。我再说一个金融的误区，就是金融建设平常企业不太重视。甚至把这个体系降低到了财务部的一个职能，这个是一个很大的误区。我接触了无数的企业有这样一个情况，一个企业有一千多人，后勤人员都有很多，保安都有十几个人，驾驶员有七八个，工程建设有合同等等一系列的，还有很多的营销部门，但是遗憾的是财务只有三个人，这样大的企业一年资金的总需求量，我认为没有25个亿这个盘子转起来就很难。但是他跟我谈了半年多的时间，转来转去就是老板带着一个财务部经理，加上一个会计。就这几个人一直在操作这个我觉得真的是不太现实，因为你不具备和更大的金融机构对接的能力。所以有一个企业他跟我说，他去开发二三十万平方米的时候很自信，很容易，但是当开发到一百万平米的时候他就觉得缺钱了。他就告诉我一点说，他说所有的银行他都全部认识，但是所有银行都是你爹又有什么用呢？你具备融资的条件吗？他不懂。所以金融是你必须要关注的。

　　所以总裁是真的要把精力放到金融建设上，所以你们来参加这样的会是有道理的，这个今后一定是房地产企业三大体系中间最核心的。

　　第二个随着房地产行业不断的发展，一个企业核心竞争力应该是重心放到金融能力上。一个房地产企业有创新研发的能力，有内部管控的能力，有市场营销的能力，包括品牌等等，但是金融能力可能是未来要继续生存发展的核心竞争力。实际上有钱没钱真的不是特别重要，它是一个可变化的。比如我们有一个客服帐上有27个亿，那他有没有钱呢？肯定会说有钱。但是我们去拍一块地的时候起拍价是30亿，你就连报名的资格都没有。所以有钱和没有钱对开发商并不是第一重要的问题。但是你有没有找钱的能力是最重要的。你在缺钱的时候去借钱，还不如在平时的时候去建设你的金融能力。比如经常有人跟我说这样的话，说这个银行真的不象话，他就管锦上添花，从来都不雪中送炭。银行的目的是盈利，那就一定要跟资金组合才能挣钱。如果你没有钱缺钱了才去借钱。有这样一个比喻，你帐上有三个亿你去融一个亿，银行可能跟着你走，如果你把这三个亿都花了再去融资，那银行就都会走了。所以这个金融能力是日常积累的，这种能力包括你团队能力，包括你资源建设的能力，你要建很多的金融战略合作伙伴，包括你的资本通道都已经建立了，你需要钱的时候就可以迅速获得。我们现在的市场上是可以快速融到资的人这是最伟大的。他的这个能力就是日常积累，不断建设的。所以我们说金融建设是企业的核心建设内容，金融的能力是未来竞争的核心能力。

　　第三个，就是当你要做一个房地产项目的时候，我认为金融的策划和谋划可能是你这个项目的核心策划。由于我们无数的跟开发商和投资商接触。现在我们有很多大型的项目。我看了无数的项目开发报告，很厚，可以细到外墙砖的可研度。但是在资金筹措上只有一句话。我就想一个这样大型的项目这样依据话能够保证金融的解决吗？而我们很多的企业，我们兰州一个开发商他在桌子上研究图纸程度，我真的是很佩服他。但是最后所有这些规划废了，因为建了一半的时候停了。最后他说当时农行答应给我贷款的。我说谁答应你的？他说行长答应的，但是现在他走了。你把这个一个项目的解决方案寄托在一个行长给你的一句话，你不死才是奇迹呢。

　　金融建设是一个系列的工作，长期的系统的工作。还有你要不断地提高你的金融能力，如果在现阶段你还要去从事房地产行业，如果你继续发展你在房地产行业的事业，那你就要在金融能力方面下足工夫。第三个就是你要现在启动任何项目的时候，我就建议你要完整地进行金融的谋划。不要再可行性报告中就写这样一句话，30%自筹，70%贷款。你借款的时候一定是在你有实力的时候才是最容易的。我曾经在重庆参加一个金融工作会，我们的一个副市长在金融工作上骂银行。其实银行就是这样，就是当你具有相当一定的条件的时候他就肯借钱给你。所以这些都是一些金融策划的技巧，所以要把你的钱用到最合理的地方，当你最具备条件的时候去借钱。

　　最后我总结来说，给我们所有开发商讲这样一条，就是你要做房地产行业，你所有的体系建设中间把金融建设放在前面，重视它。去努力地做它。因为你没有营销人员你可以请一个营销公司，你工程建设没有人，你去请个建筑公司，只要你有钱。所以我认为主要是把精力放在金融能力上。你把你的策划重点放在策划融资上。所以金融的建设，金融的能力和金融的策划是一个房地产企业在所有发展过程当中你必须关注的三件事情。特别是在现阶段，必须要这样。十年前或者五年前我们都不说这个话，但是你必须要说，否则你还不如放弃这个行业。从理论上讲国民经济发展到一定水平的时候，房地产水平走到一定水平的时候，准确地说房地产盈利方式也应该改变了，就不是产品的方式了。我们成都有一个案例，当地的售价1.2万顶天了，但是他的楼面拿到的这个价格就达到1.6万了，他怎么赚钱呢？所以你就必须要从其他方面来进行盈利。所以07年可能是一个最具影响力的并购，所以明年或者后年一定是一个并购的高峰期。

　　这是我今天利用这点时间给所有的开发商，给我们的融资者讲这样三句话。金融建设是房地产的核心建设，金融能力是你在房地产行业的核心建设能力，金融策划是一个项目的重要策划内容。谢谢大家！

新基础投资控股有限公司总经理张卫克

　　【张卫克】：很高兴有机会在这里向各位介绍一下我们的业务模块。刚才主持人介绍的是我们另一方面，我今天主要介绍的是我们红炫制造业务，最近几年我们大概开发了30万平方米。同时我们还有两个项目的合作和准备。这几年的业绩我们红炫制造实际上刚才的横幅上也写了是运营服务商，实际上是投资管理的角色，准确地来说就是一个开发商的角色。最近这几年包括炫特区总共是30万平方米，启动资金大概是八千万。这是我们最近几年开发项目的规模，产品定位和还有项目周期，还有回报率等等。我们在这里面的角色是什么呢？我们的整个定位和市场，我们把整个房地产运营分了这四个模块：一个是投资商，主要是指目前市场的信托、基金、包括企业和个人，当然包括像德意志银行这样作为直接投资的银行机构。在传统意义上人们往往把投资商和开发商认为是一回事。而我们实际上更准确地说是一种比较单纯的开发商的角色，金融运营商，包括信托公司，基金公司，包括PE的顾问这些公司，我们认为都是金融运营商的角色。而我们的角色是要解决投资商和开发商之间的一个专业衔接。其实有两种：一种就是我们直接作为开发商的角色来负责，第二种就是我们受投资商的委托。这几年我们这两种角色都有。还有我们还有一些小股东对大股东的利润保证。这样包括可以在营销关节，或者是包销或者其他模式的一些机制的设立。最后来实现整个项目的操作。

　　所以我们简单的总结就是盘股、开发、包销。

　　在商业模式里面各个角色是这样的，包括他们的作用和收入分配。对投资商来说主要是对项目作出的股权投资，这种股权投资相应的针对收入分配占到80%以上。对于红炫制造有的时候是一种开发商的角色，有的时候是受投资商的委托，对开发商的项目管理进行控制和配合。金融服务上主要才共一些财务顾问，最后输出的当然就是产品和服务，针对客户和市场的一个基本的商业模式。这个模式也是通用的模式。其实我们在过程当中也接触了一些开发的企业和投资商。其实有些项目我们也谈了去年的顺义的一个写字楼，因为这个项目规模非常小，而当时的开发商对这个项目的利润预期非常高，他觉得这个项目就能卖四个亿，实际上他每天的索赔，我们算了一下，大概如果再停工一年他就能把他整个利润吃完了。但是他一直坚持他的高条件。当时是中信委托我们看看能不能直接去收购。如果当时是微利或者保本出局，这个项目还是可以做的。当时我去一看所有的架子管，所有的工程机械设备都在，我算了一下工程的索赔大概就是三万到五万，每天都在进行着亏损，再拖上一年多，到现在这个项目还是拖着，现在他再转让赔钱都难。包括昨天在报纸上登出来的露明花园，大概是十年前拿到的项目，然后一段时间以后就停工了，他现在对客户的赔偿金大概就有五个亿，还有一系列的不良状况，他对市场也是有太高的预期，而这个预期和现实之间有太大的差距。最后我们评估完以后得出的结论，就是即使一分钱不要，这个项目也没有可操作性。所以作为开发商来说目前的市场和整个各方面情况都发生了很大的变化，包括在投资融资的方面，包括在开发管理方面，包括在各个专业化操作的衔接方面，都面临着一次新的机会和挑战，当然我们也是在这个环节里面应运而生的一种商业模式。

　　通过我们和伙伴关系的合作，我们认为可以大大降低投资商的投资风险。还有就是提高了项目操作的专业化水平。提高了他们的利润。

　　实际上我们整个操作团队都是在房地产方面工作时间非常长，大概每个人都有两百万平方米的经验。当然一些规模大的信誉好的企业，他的商业信誉也比较好，而这种企业往往他们的融资渠道比较多。而真正的往往是一些中小规模的企业，其实有些企业项目也非常好，因为在整个开发项目上大概有上千各环节，而这上千个环节是不能出问题的，这样最后这个工程才有可能成功。而一些不成熟的企业在这这些过程当中或多或少的要交一些学费的。

　　刚才介绍这么多主要是想向大家介绍我们的业务模式，希望今后能和更多的开发商、投资商建立更多的业务合作。谢谢大家。

　　【主持人】：下面我们将共同关注珠江三角洲地区开发商群体的研究需求，给我们带来演讲的是珠江三角的CEO孟家庆先生。

珠三角地产网CEO孟家庆

　　【孟家庆】：在过去的六年左右的时间珠三角，像惠州、深圳、东莞、广东、佛山、珠海等七个城市为核心，房地产企业在过去六年时间里面平均综合资产实力是乘以十个亿。相当一部分公司在过去六年时间里他的资产增值速度达到了30倍，甚至是更高。在这次美国次贷危机带来的影响，珠三角企业相当一部分，甚至包括在国内鼎鼎有名的万科，甚至在广东，在中山的一些大型企业，他们由于过去几年增长速度过快，他们大面积地收取土地，并且脚步已经跨出了珠三角，跨到了国内相当一部分二线、三线，甚至四线城市，由于土地扩张速度过快，这次信贷收缩得又紧，就使得相当一部分企业目前遇到的资金瓶颈，像深圳、广东、东莞有不等的企业在等着米下锅。在目前珠三角城市中这个非常非常清晰表现出来了，甚至有相当一部分公司在早期走完了这条路，包括目前在一些民营公司上市的步伐也在加快，但是他加快并不能够按照他的意愿能够快速上市，主要要解决的问题就是资金。第二个表现得现象就是在过去的几年中，为什么今天珠三角相当一部分房地产公司遇到这个问题呢？因为过去的几年中他们的资本通道主要就是两大块，第一是远远超过80%的资本来源是银行，大概只有不到20%的资本来源是属于广东的民间资本。现在相当一部分企业迫切地需要自由的资本。第三个现象就是已经有不低于一百家资产超过100亿的房地产开发公司在采用多种途径，在香港、新家坡、韩国、中国大陆在谋求上市的机会，这种上市的机会第一关键要素就是他要继续扩大土地储备，因为这样可以使他在上市之前的资产总值扩大，使他实现的目的就能更清晰。这次金融机构对于信贷的收缩已经使很多公司出现了断粮，这种断粮刚才侨总体得更清晰，就是企业把这个钱变成了钢筋水泥，包括集团的帐上已经没有可流动的资金了？谁来再给他钱呢？所以我想有今天这个不动产投融资大会搭建的这个舞台。也有主办方下一步要实现到珠三角进行国际资本行的战略计划，我相信有这个国际资本的投入，也是我们国内房地产发展的根本。我相信我们中国房地产的发展，我们中国经济的发展会越来越成功。谢谢！

　　【主持人】：谢谢孟家庆先生为我们带来的演讲。下面我们就要开始今天活动的一个非常重要的环节。也就是我们的签约仪式。下面就让我们掌声请上中国不动产投资大会秘书长卢元强先生和永安信资产管理有限公司总裁乔志杰先生。也希望我们这次的战略合作能够圆满成功。

字串8

　　下面进行2008国际投资资本中国行启动的第一站“珠三角”启动仪式。

　　【主持人】：实际上是我们共同来关注我们这个行业发展的前景，分享大家对这个行业的信心。在这里我们也要搬出我们这次2007中国不动产投融资大会的各个奖项，首先我们将共同揭晓的是2007中国不动产投融资大会年度综合大奖：影响力楼盘北京星河湾，最佳景观环境奖南昌万盛投资有限公司，科技创新新楼盘The house，城市地表建筑烟台市长大厦，最具居住价值奖天洋城。

　　下面我们要颁发的奖项是专门对房地产业有特殊贡献的企业所特别设置的：最佳旅游地产营销机构的是北京天然佳园房地产经纪公司，金融创新企业新基础投资控股有限公司，最佳服务机构上海决策者经济顾问有限公司，地产创新企业北京达达投资顾问有限公司……

字串1

　　最后我们要揭晓的是个人奖项:

　　【主持人】：到这里2007中国不动产颁奖盛典就结束了。2007中国不动产投融资大会上午的部分就全部结束了，相信这个大会给我们提供的交流和探讨的平台还是无限宽广的，今天上午我们的活动到这里就结束了。希望在下午的活动当中我们希望能和大家继续探讨。谢谢大家！

[莆田房地产信息网]