传新楼市调控政策将出 将严格限制投资性住房

　　成交量刚有反弹的京城楼市，又流传将有针对“投资性房产”的新的调控政策 字串9

　　4月7日，位于北京东坝的北京奥林匹克花园售楼处前门庭冷落，几无看房者，即使是询问楼盘情况的电话都安静如昔。本刊记者在售楼现场发现，在其3月29日推出的第四期300套房中，售出套数仅为59套。对这一明显不乐观的数据，售楼人员告诉本刊记者，“销售情况很一般，看楼的人也少。”

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　　2月中下旬以来，以北京、上海等大城市为代表的楼市，出现成交量上升的情况，让很多业内人士大呼楼市终于回暖。但是，3月底以来，各地楼市成交又转而萎缩。北京很多地产商推出降价打折的促销手段，但是，楼市依旧乍暖还寒。

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　　在曾被誉为“泛CBD”的北京燕郊各处楼盘门前发现，打折或者降价活动也在持续进行。半年前曾出现千人排队买房的“美林湾”，如今的售楼处也相对冷清不少，尤其是“清明小长假”刚过，看楼者门可罗雀。其在3月份推出的200套房源中，至今为止仅售出20套。有消息称，该楼盘即将在5月份推出的第四期楼盘价格，将会从最初的5400-5600元/平方米的基础上，每平方米下降200-400元。 字串6

而包括远洋地产、富力地产、珠江旗下的多个在京楼盘，仍然在以炫目的打折以及附加增值服务的形式，招揽着目前极度疲软的楼市看客。 字串5

　　一位业内人士告诉记者，“目前来看，北京市场上某些楼盘销售状况的冷清，不仅仅是捂盘惜售造成的后果，更凸显出‘有价无市’的局面下，购房者持币观望和开发商宁存不降的心理博弈。” 字串9

　　一位接近政府部门的开发商告诉记者，目前在北京的地产市场，流传着“将要出现大变”的说法。据说国家即将出台新的调控政策，剑指“投资性房产”，即可能要组织对投资性房产进行清查，并利用税收等杠杆以及相关金融手段(加强按揭等审查的标准，使之更为严格)来对“投资性住房进行系列限制”。

　　东坝某楼盘的开发商告诉记者，国家控制投资性房产的政策即使出台，仍然要面临诸多困难，因为对于投资性房地产的判断并不容易。

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　　但是有关“政府欲在提高第二套住房房贷比例的之后、继续对投资性房产实施调控重拳”的消息，已经引起市场的高度关注。曾经在楼市里浸淫多年并依靠投资房产赚得不少真金白银的刘先生告诉记者，“像我这样热爱买房的人，也都开始观望，不敢轻举妄动了。” 字串1

　　房企已处危险边缘 今年内必有大开发商要倒台

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　　谁的江湖

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　　分析称，天鸿、北辰、苏宁环球等财务堪忧 字串2

　　SOHO中国主席潘石屹和北师大金融中心主任钟伟近日私下里对了一份名单，他们两人分别列出了他们认为今年可能要倒霉的房地产上市企业名单。潘石屹说：“看看速动比率就知道了。”钟伟说：“年内必有大的开发商要倒台。”

　　很显然，作为圈内人，两个人不会向媒体公布这份秘密名单，但据本报综合各项财务数据显示，部分上市房企已经处于危险边缘。实际上，变局之下的地产江湖已经悄然发生改变，现金和周转率正在成为房企的绝杀秘笈。而在那些昔日地王的背影下，已浮现出地产沉浮的痕迹。

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　　潘石屹最近很活跃，先是提出了“百日巨变”，后又私下拿出一份房企名单，预计这些企业将“倒大霉”。虽然没有对外公布，但他扬言看看房企的速动比率就知道了。

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　　实际上，在房地产金融的变局下，越来越多的房企感受到了来自资金的压力，其年报的各项财务指标也显得愈发难看。只不过，地产商们资金链绷紧缺银子的窘局被潘石屹扯掉了最后一块遮羞布。

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　　恒大地产之后，谁会是步其后尘者？“百日巨变”是潘石屹的诅咒还是其夸大其词的猜想？在地产风暴来临之际，谁会是统领江湖的大佬？这一切或许能从虽枯燥但却相对真实的数据中找到答案。 字串8

　　土地受累 字串4

　　距1月3日定向增发方案获通过不足3个月，泛海建设就开始第三轮增发。短时间内推出又一次增发方案，显示了泛海建设对资金的极大渴求。

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　　3月29日，泛海建设公告称，拟公开增发不超过1.8亿股募资65亿元，主要投向其整体上市收购的土地项目。 字串5

　　泛海建设表示，其的确面临资金紧缺，此次增发就是为推进此前增发获得的优质项目更快地开发以实现收益。 字串8

　　有业内人士表示，2007年各大房地产企业引以为豪的“土地储备”，2008年应该成为这些公司最大的包袱。

　　北辰实业就已经尝到了高价拿地的苦果。 字串3

　　去年7月，北辰实业携手北京城开以92亿元的天价一举摘得长沙新河三角洲项目长沙地王。同时，北辰实业在北京竞得常营项目40余万平米的地块，使土地储备由年初的200余万平米增加到年末的700余万平米。

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　　对外投资的增加使北辰实业的现金流也隐现危机。据北辰实业2007年年报显示，公司去年经营活动产生现金流量净额为-58.67亿元，年末公司负债达到119亿元，资产负债率上升至58%。而北辰实业今年还将开复工217万平米，新开工面积119万平米。这将进一步绷紧资金链。 字串3

　　和北辰实业同一处境的苏宁环球，也面临着资金链的尴尬。

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　　去年8月24日，苏宁环球以总价44亿元的楼面地价创下上海乃至内地的地王新纪录。

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　　而年报显示，苏宁环球土地储备1460万平米，速动比率是0.5，资产负债率高达77%，资金压力可想而知。

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　　“房价上涨——收益预期增加——股价上涨——融资大幅增加——疯狂储备土地——收益预期增加——股价上涨——再融资，房价、股价、土地、资金形成一个恶性循环的怪圈，把很多上市地产公司套在里面了。”深圳知名地产专家半求说。

　　他表示，房价上涨的目的是为了推高股价，股市的融资成为圈地资本，圈地的目的还是为了推高股价，然后股东在高位套现，留下股市和房市一片狼藉。

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　　　变卖资产寻求解套

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　　然而地产商的如意算盘落空，近期，地产股相当难看。

　　4月9日，上地产龙头股万科A收盘26.46元，跌5.71%；保利地产收26.93元，跌7.07%;金融街最低价22.10元，跌5.88%。

　　“这一轮的地产股暴跌几乎是腰斩，投资者和机构大多看空地产板块。”东莞证券研究所首席研究员李大霄说。 字串2

　　面对投资者对地产股的看空，那些权贵一时的地产大佬的财富也急剧缩水。碧桂园杨惠妍的财富缩水超过50%，损失约680亿元；富力地产老板张力的财富缩水58%，损失约245亿元；世茂集团主席许荣茂的财富缩水56%，损失约310亿元。

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　　“大势所去，狂涛难挽。上市难、融资难、拿的地难，两头堵死，还能怎么办？”李大霄如此说。他对记者表示，更多的上市公司会亏损，从而贱卖股权、出让土地，或者被更大的地产公司并购，以及和外资亲密接触来寻求解套。 字串2

　　在股价缩水和楼市看空的情况下，许多上市地产公司正通过变卖资产来寻求解套。

　　4月8日，金融街发布公告，将位于北京金融街的金祺大厦整体出售给光大银行，价格约23亿元。金融街表示，此次出售该资产，除提高公司盈利外，也基本释放了公司现金流的压力。 字串2

　　4月3日，渝开发与重庆瑞海投资发展有限公司签订协议，将把全资子公司重庆渝开发高瑞房地产开发有限公司49%的股权转让给瑞海公司，转让价格为4885万元。 字串7

　　成立于去年12月的高瑞公司，注册资金为2000万元。去年亏损近6000万元。 而近期有消息称，天创置业将以1.19亿元的价款转让所持北京天创世缘地产开发有限公司38%的股权，共同开发“棉花片”项目。 亏损的上市公司不在少数，据陆家嘴刚刚公布的年报显示，预计2008年一季度净利润将比上年同期下降50%以上。 字串3

　　而深长城2008年第一季度亏损金额在1400万元左右。绿景地产第一季度将亏损金额约60万元。

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　　财务指标“出卖”大房企 字串6

　　据Wind资讯统计显示，截至4月8日，已披露年报的49家房地产上市公司2007年经营活动产生的现金流量净额为-497.21亿元；而上年同期，可比的49家房地产上市公司经营活动产生的现金流量净额为-169.43亿元，现金净流出增幅高达193.46%。

　　而以万科、招商地产、金地集团、保利地产四大上市地产开发商的情况来看，4家公司2007年的每股经营性现金流均为负值，并且均为各公司5年来的最低值。 字串2

　　数据显示，万科的每股经营性现金流为-1.52元，招商地产为-4.74元，金地集团为-7.52元，保利为-7.65元。

　　“经营性现金流的负值越大，表明手头越紧，或者是地买太多了，房屋销售的速度则没有跟上。”李大霄对记者分析。 字串5

　　此外，2007年，房地产企业的存货周转率也在降低。数据显示，上述四大房地产上市公司2007年的存货周转率也是历年来的最低值。万科的年度存货周转率为0.42，连续第5年下降；金地集团的年度存货周转率仅为0.31；保利地产为0.25；招商地产则更是低至0.16。

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　　单从速动比例上来看，北辰实业为0.35、泛海建设为0.26、招商地产为0.37、天鸿宝业为0.42排名最前，而相应的资产负债率是58%、45%、63%、83%。

　　“速动比率是看企业立即变现偿还负债的能力。从数据上看，北辰实业和天鸿宝业是很危险的，他们偿还债务的能力也值得怀疑。”李大霄说。

　　而大多数分析师对于高负债率的富力地产、苏宁环球、北辰实业表示了不同程度的担忧。 字串5

　　“但这一切还有待观察，股市、楼市如果回暖，也不一定就会出现开发商大量倒闭的情况。”国信证券发展研究总部研究总监李翔对《华夏时报》记者说。一半人预期房价续跌心理承受价位回落

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　　近日，中原地产开展了一项购房者需求调查，数据显示，46.5%的购房者认为房价应该在4000元/㎡，是其能接受的心理价位，而去年10月的调查表明人们普通认同的心理价位是6000元/㎡，同时，50.6%的人预期房价会继续下降。 字串2

　　据了解，该调查方式采取问卷调研的方式，并进行配额抽样，对符合条件的潜在消费者进行问卷调研，共收回问卷200份，应该具有一定的代表性。 字串1

　　消费者心理承受价位回落

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　　调查数据显示，消费者能接受的均价4000元/㎡左右占据了46.5%，而从城区和镇区消费者能接受的房价比较来看，其中镇区接受4000元/㎡以下的较多，城区接受4000~5000元/㎡的较多，两者基本差距不大。中原地产研究部认为，消费者能接受的房价基本反映了对房价的预期，购房者心理承受房价在这一轮的楼市下降中快速回落，因为2007年10月份他们也做过类似调查，结果表明47%的人能接受的心理价位高达6000元/㎡。

　　对东莞消费者购房影响最大的因素是房价，品牌的影响度最低。其中选择房价因素的占了75%，然后依次为地段、户型、小区生活及公共配套、园林及环境，物管和品牌的影响最低。但中原地产也认为，随着东莞楼市的发展，小区园林及环境和小区的生活及公共配套会越来越受到重视。

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　　同时，东莞人买房需求受区域限制明显。选择在城区购房的占据46.3%，在本镇购房的占36.7%，而愿意到周边镇区购房的，仅占16.9%，可以看出东莞房地产市场需求的地域特征比较明显，开发商能否抓住本地主力需求仍然是销售的关键。

　　购房需求依然旺盛

　　调查数据显示，预期房价继续下降的达到了50.6%，而从消费者预期房价的升降幅度来看，47.4%的人认为会下降10%以上。

　　短期观望气氛虽浓重，但市场潜在需求依然旺盛。调查显示，有购房计划的占据67.3%，其中一年内有购房计划的占据4成多，看形势而定的占据3成，而不考虑买房的只有1.7%。 字串5

　　从各类营销方式中，消费者最感兴趣的降价方式74%的人选择了直接降价，相比其他变相降价，消费者倾向直接降价，这也应当是房价顺势而为的直接表现。业内人士认为，东莞房价持续下跌预期在4月仍然会十分强烈，东莞市场观望气氛浓重，因此新推楼盘应该在上市时价格一步到位，避免持续下降。 字串2

　　消费者普遍认为购买第二套房提高首付和利率对购房影响最大，占54.8%，这些人的购房目的主要以换房和改善居住环境为主，而银行贷款审批制度更加严格和东莞取消购房入户对购房影响力则不大，分别只有一成左右购房者选择这两个因素。

　　自住型买房占据绝对位置

　　调查数据显示，42%的消费者目前无房，并考虑买房为自住，39%已有商品房的买房为改善居住环境和给父母或子女居住需要买房，已有两套房及以上住房为投资买房的只有2成左右。 字串5

　　这表明市场已经以自住需求为主体，以自住需求为主导的同时，消费者也普遍认同的观点是以自住需求为主的市场，更有利于房地产的长远发展；经济的发展、收入的提高，也是房地产市场长远可以发展的保证；同时城市化发展进程的加快以及东莞与广州、深圳的联系也将会促进东莞房地产市场的发展；随着东莞保障性住房建设的增多，消费者选择增多，将促使东莞房地产更合理发展。

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　　而市场投资性需求呈现两种派别，一种是一年内投资，目前房地产市场的调整，市场的低价楼盘屡屡出现，投资回报率已经比较高可以投资，另一种投资则处于观望，对市场的不明朗没有做出选择。 字串1

　　观点 新上市楼盘价格应顺势降低

　　业内人士认为，东莞楼市已经形成了自住需求旺盛的买方为主导市场，一方面短期市场观望气氛浓重，市场频频出现较低价入市楼盘，带动购房人气，而这种人气并没有在一个不成熟的东莞房地产市场中延续，而是在一轮又一轮的低价房中成就了消费者，致使消费者在市场的带动下预期逐渐走低，开发商在被动中制定房价，表现为房价顺势而为。 字串9

　　另一方面消费者购房影响最大的因素是房价，预期房价下降的消费者达到一半以上，在需求疲软，预期下降的房地产市场中，房价应该根据市场而定以此挽回需求才符合市场规律，因此只有顺势降低房价，尽快达到消费者的心理预期价位，抓住消费者需求特征，才能快速回笼资金，同时房价也会随着需求的变化而止住走低的趋势。

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　　提高房产附加值是关键 字串4

　　开发商的目标依然是努力实现收益最大化，对于任何商品而言，收益要最大化，第一要求价格最大化，第二要求附加价值最大化。在目前房地产市场需求疲软的环境下，价格已容不得虚假，应根据市场需求而定，此时提高产品的附加价值成为目前市场需求转变关键，也是收益最大化关键。

　　调查数据显示，附加价值中影响消费者最大的是户型，然后依次是小区生活及公共配套、园林及环境、物管、品牌，可以看出消费者对物管和品牌影响度较低。在自住需求为主的市场，购房者越来越关注自住房屋户型的使用以及生活的品质，在买方市场中，开发商应该从消费者的切身利益出发以赢取需求。潘石屹不敢论房价涨跌经济不确定决定楼市不确定

　　东方网特派记者刘华宾、姚莉莉、靳慧4月11日海南博鳌报道：博鳌亚洲论坛2008年年会今天20：30在博鳌国际会议中心举行“对话房地产”会议。任志强、潘石屹、曾伟等业界风云人物，对话住房与城乡建设部相关部门负责人、地产投资行业代表。SOHO中国有限公司董事长潘石屹此间表示，2008年是中国经济不确定的一年，房价涨跌也因此捉摸不透。

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　　2004年初国内众多经济专家看跌楼市时，潘石屹曾大胆放言房价要涨，结果被他言中。“过去的四、五年间，甚至有经济学家对天发誓，房价不跌就从楼上跳下去，到现在还没跳下去。”不 字串4

　　过时至今日，潘石屹已不敢贸然再预测房价走势。他表示，如果仅仅单纯地谈房价，那就如同单纯谈股价，对上市公司盈利状况、PE值、市场情况不了解，“这就成了赌场了。”

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　　潘石屹认为，关键要去分析房价变动背后的原因。去年房地产业过度使用资金，今年又面临贷款收紧，因此市场供应量肯定会减少。问到今年房价的走势，潘石屹谨慎地表示，2008年是中国经济不确定的一年，房价涨跌也难以预料。

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　　任志强：对真正有钱的人来说房价还不够高 字串2

　　博鳌亚洲论坛2008年年会“对话房地产”会议在博鳌国际会议中心举行。华远集团总裁任志强认为，如果没有土地，房价会涨得更快，人们变追求大房子到开始追求小房子时，房价就会比较合理。

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　　任志强在会上列举了个别城市近期的土地价格，北京市一季度供应的土地楼面价4300多元，而去年是3600多，平均增长了33%。“土地呼呼往上涨，房价怎么能降下去呢？”

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　　“买得起好房子或者大房子的人全部是现金，根本不用贷款。这是中国的特殊现象。我们的富人可能只有20%的比例，但是我们的房子供应量只有3%，所以3%去满足20%能买得起房子或者有可支付能力的人来说，房价还不够高。”任志强直言不讳。

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　　“什么时候房价合理？我认为，就是人们从追求大房子到开始追求小房子的时候。”任志强说，“比如香港、新加坡，新加坡的商品房二十多万块一平米，香港最好的大概三十多万块一平米。这个时候他追求小房子，所以香港的小房子特别多，因为太贵了，买不起，所以一定要住小的。而我们现在是政府压着你必须盖小房子，如果不压着都想盖大房子，而且大房子是最先卖出去的。这证明我们土地的资源价格和市场价格之间还有差距。” 字串4

　　陈淮：国家调控房价要防止被外资抄了底

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　　2008年4月11日-13日，博鳌亚洲论坛2008年年会在海南博鳌召开,本届年会的主题为“绿色亚洲：在变革中实现共赢”。11日晚上,对话房地产会议在博鳌国际会议中心举行。房地产业相关部门领导、企业家和经济学家参与了这场对话。腾讯网作为博鳌亚洲论坛的独家网络合作伙伴，对会议进行独家全程网络直播。以下是住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮的实录：

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　　曾子墨：回到关于中国房地产行业今年所面临的这些困难的问题上。的确有外围经济的影响，也有本身中国宏观经济的背景，有宏观调控的因素。接下来我特别想讨论的一个问题是，正如我们知道中国经济今年有诸多困难的因素，出口可能会有影响，投资也会有影响，所以我们常常说要启动内需。但是如果房地产市场低迷，楼市低迷的话，是不是能够真的启动内需，从而带动中国的经济增长，避免这种硬着陆的风险。因为可能会有人说，没有任何一个经济能在楼市低迷的情况下能够启动内需。

　　陈淮：我想没有一个规律说在房地产低迷的时候就不能启动内需。刚才潘总讲了一个股市，说大经济学家给我们做了一个非常复杂的模型。这让我想起我的老领导跟我讲过的一个定义，他说什么叫博士呢？博士就是把谁都懂的事用谁都不懂的语言诠释出来的那批人。东洋、西洋都留过学，美国话、日本话都会说。由上升到下降，道集支点，不叫拐点。 字串1

　　我试着解释一下“次贷危机”或者主持人刚才说的“冬天”，看能不能用人们都懂的事用大家都不懂的语言说一遍。什么叫“次贷危机”呢？张三欠李四一百块钱，张三还不上，实际上昨天有个数字，说有人统计了，比较权威的统计，“次贷危机”现在造成的损失9450亿美元。实际上美国的低信用群体欠银行一共多少呢？只欠2000亿。2000亿并不是都还不上，原来估计正常按揭贷款的呆坏帐率是5.8%，他们现在有4-5%还不上。美国政府替他们把他们还不起的都还了，甚至把借银行的钱都还了也不过是小事一桩，也绝对到不了9450亿。怎么到的呢？张三欠李四一百块钱，然后就有人大都打赌说张三还不还得上李四的钱，有人下了一百万块的注。“次贷危机”是这么产生的，很简单。用不着很复杂的数学模型。 字串5

　　中国的经济学家没那么笨。在下注的人里头有多少是中国的开发商、中国的银行和中国的投资者呢？有吗？只有我们商业银行少量的买过次级债，而且已经割肉了，张三赢、李四赢这里头并没有中国。但是中国是一个新兴市场，它的不完善程度、不平衡程度比较高，怕吓唬。别人一感冒、咳嗽，那我赶紧穿棉袄吧。容易受到震动，这是第一。

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　　第二、我们难在哪里呢？假定说我们的资金可供量、国民经济的经济承受程度、物价水平可以承受的程度、金融机构可以承受的程度，我们今年08年可以盖一百栋楼，现在开发商任志强非要盖11栋楼，政府说我得调控你一下，你盖100栋，不要盖110栋。但事实上我们的风险在于结果可能不是110栋只盖了100栋，而是其中70、80栋都盖到七、八层停下来，成为烂尾楼。这是我们在今年的不确定因素，怎么样让只盖100栋不盖110栋，而不要变成最后只有20栋盖成了，最后有80栋是烂尾楼。这是今年的政策的艺术所在、难度所在。 字串1

　　我们没办法指定只许潘石屹盖，不许任志强盖，那倒简单了。就怕结果他们两都干了半截。这就是我们的风险所在。

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　　第二个对中国的影响在于，从去年末中央经济工作会议判断，全球性的流动性过剩，我们家里的钱也多得不得了，市场上流通的货币太多了，得分流出去，得收紧货币供给。但现在全世界主要经济面对应的是流动性短缺。今天的消息应该也降息不知道主持人看到没有，还是大幅度的降息。美联储已经连续六次九个台阶的降息，因为它有一次降了50个基点，一次降了75个基点。分了六步，走了九个台阶。还减税，减一千亿，扩充流动性。请注意，当一个市场出现流动性短缺的时候，不是这个市场缺钱，而是钱不进这个市场。当一个市场流动性过剩的时候，不一定是这个市场的钱很多而这个市场对钱的吸引力特别大。 字串2

　　那么我们宏观调控面对的不确定因素在于，那些不愿意进美国、欧洲市场的钱会不会涌到中国来，也同样是昨天的消息，国家统计局说一季度我们实际利用外资比去年同期增长60%。那我们得警惕了，我们调控资产价格的时候，别到时候让这些老外把我们底给抄了，我们老百姓没买，他们买走了优质资产。矛盾，政策执行过程中，降血压得防止把肾损害了。在治疗肾的过程中要知道是胃口不好。 字串6

　　第三也同样是昨天的消息，国家统计局公布说我们经过最后核实、调整，07年中国经济的增长速度是11.9%，我们把从紧货币政策从防止过热和压缩信贷规模和投资规模，08年经济增长速度接近于2位数，也意味着我们的经济增长下2个百分点，对中国这个经济大国来说，2个百分点足以对供和求，对就业、对区域之间的发展不平衡产生非常明显、大的影响。对老百姓的生活产生大的影响，我们怎么样避免这样的震动，这才是我们研究的内容。我们用不着关心那些流资在资本延伸品市场上亏了多少钱。赔钱的是那些投资者和投机者。

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[莆田房地产信息网]