房产泡沫濒临破灭 危机还是转机？

　　房产泡沫濒临破灭 危机还是转机？ ptfdc.com

　　毫无疑问，现在是房地产商的困难时刻。在救市论和反救市论的分贝渐大之时，在有关部门频频约见地产人士疑似释放救市信号的关键时刻。冷静分析房地产泡沫破灭给宏观经济和市场参与者带来的影响，进而找出房地产业健康发展的可行路径，才是应对房地产业危机的理性之举。

　　泡沫若破灭经济难免调整

　　毋庸置疑，中国房地产业存在泡沫，而且是体积很大的泡沫，而泡沫是要破灭的。放眼世界，无论是曾经不可一世的日本还是全球经济风向标的美国乃至经济厚重的欧洲，都不可避免地经受房地产泡沫破灭的痛苦。只是美国可以转嫁危机，而中国暂时不具备这个条件。

　　中国房地产泡沫若破灭，可怕吗？当然可怕，但决不会没有明天。一般认为，房地产泡沫破灭将成为中国经济下行的拐点。从系统性风险来看，房地产泡沫破灭比股市泡沫破灭对经济具有更严重的威胁和破坏力。研究表明，发达国家因房地产泡沫破灭诱发的GDP下降，是股市泡沫破灭后果的两倍。从中国房地产发展史来看，18年前中国的房地产泡沫的破灭曾使国内金融业遭受重创，物价飞涨，通货膨胀率高达两位数，失业率直线上升，经济也因此大调整。而今如果房地产泡沫再次破灭，则经济增长率可能因此下降1.5个百分点。但从中国经济的基本素质来看，此轮房地产泡沫若破灭，经济调整尽管在所难免，但决不至于崩溃。

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　　房地产业已走到绝路了吗？

　　毫无疑问，现在是房地产商的困难时刻。在救市论和反救市论的分贝渐大之时，在有关部门频频约见地产人士疑似释放救市信号的关键时刻。 莆田市房地产专业权威门户网

　　市场参与者应该反思什么？

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　　房地产泡沫濒临破灭，政府需要反思，银行需要反思，炒房者需要反思，房地产商更应反思。

　　本轮房地产周期，地方政府在其中扮演了非常重要的角色。实际上，房价高企既是现有政绩考核评价机制异化的催生物，也是地方政府预算软约束条件下形成的怪胎。在以GDP、财政及就业增长等为主要考核指标的导引下，地方政府对房地产业厚爱有加一点也不奇怪。偏偏要素市场化改革又为政府主导的投资冲动提供了便利，土地收入于是成为地方“第二财政”；而地方政府预算约束软化的问题，极大地助长了地方政府不计成本、不计后果的扩张行为。

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　　房地产泡沫濒临破灭银行难辞其咎。统计显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在80％以上。在房地产业低迷时，金融业不断向其输血，造成了房地产的过度亢奋与表面繁荣，当时并没有进行适当的调控。为了金融的暂时繁荣，各家银行宽松放贷，催生了房地产业今天的乱相。可以说，是银行纵容了房地产，而房地产又反过来套牢了银行。

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　　更应反思的还是房地产商，众所周知，房地产商所享受的超高利润的快感是建立在对数以亿计的真实购买力普遍较低的市场主体的血汗钱的掠夺之上的。在好的市场经济环境下，合理定价，不囤地、不捂盘充其量只是房地产商的基本行为准则，而在这个早已被劣质地产商搅乱市场秩序的产业环境里，上述这些行为准则却变成百姓的冀望，这是市场经济滑向坏的边缘的表征，也是劣质房地产商走向自我毁灭的开始。 ptfdc.com

　　楼市促销热力持续，精品活动引人注目

　　上周，楼市促销活动延续了前一周的良好表现，“万科上居”、“鸿威海怡轩”、“鹏广达倚山时代”、“可园”等8个楼盘都推出了各自的暑期促销活动，其中以青少年为对象的少儿比赛和高价位楼盘的品牌活动较为引人注目，这些活动具备了较强的市场针对性，对楼盘文化建设起到积极作用。

　　目前，深圳各中小学校都已经放暑假，开发商在这一档期内，适宜的推出了各项少儿比赛活动，具有代表性的是“金地梅陇镇”暑期少年赴日游学招募赛、“可园”少儿模特大赛和“水岸新都”少儿表演赛等，这些活动充实了少年儿童的暑期生活，获得业主的肯定。 莆田市房地产专业权威门户网

　　另外，“蓝郡”、“圣莫丽斯”等高价位楼盘通过翡翠艺术、swissball三维滚球艺术品的展览活动，将自身的社区文化建设迈上一个国际化、艺术化的高层次，同时进一步彰显了楼盘的高端化和优越性。

　　土地流拍蔓延一线城市，“地王”转让暗流涌动 莆田市房地产专业权威门户网

　　“面包”卖不出去，“面粉”也没有人敢要，这是目前全国一线城市出现的“土地流拍”现状。“面粉”买来了，却没有钱做成“面包”，赶紧卖了认栽，这是潜伏在房地产企业资金链断裂之前的自救暗流。

　　有业界人士透露，此前广州的一个地王，最近正谈转让的事情，考虑如何退地。SOHO中国公司总裁潘石屹对此表示，那些在2007年高价拿地的房地产公司有多少家足额付清了地价款？只能以“退地”、“拖欠政府的土地款”等方式表现出来。

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　　从土地流拍到无奈退地，谁将是下一个被转让的“地王”？ www.ptfdc.com

　　一线城市土地流拍危情 bbs.ptfdc.com

　　广州、深圳、上海、北京，中国最重要的四个一线城市从今年开始土地流拍的新闻就没有间断过。 bbs.ptfdc.com

　　6月30日，广州今年上半年的最后一次土地拍卖冷淡收场：推出的3幅地块，1幅流拍、2幅以底价成交。根据广州有关部门统计，今年上半年，广州土地一级市场仅出让8宗商住地块，还不到去年同期的一半；成交量仅为50万平方米，是近三年来同期最低水平，只完成全年供地计划的15%. bbs.ptfdc.com

　　深圳第二季度共挂牌出让34宗土地，只成功出让了24宗，其他的10宗土地可能需要重新挂牌。4月8日，位于宝安和龙岗曾多次流拍的5宗居住用地在深圳市土地房产交易中心进行挂牌出让。挂牌截止时间结束后，只有振业地产以6.9亿元总价拿下了龙岗一宗建筑面积逾24万平方米的地块；另外4宗因竞买开发商少或无人出价而继续流拍。

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　　据不完全统计，上半年全国一线城市有超过40块土地流拍。甚至有迹象显示，流拍已经开始向二线城市蔓延。著名房地产咨询机构戴德梁行对此分析认为，土地屡屡流拍，说明在房地产市场持续低迷情况下，开发商普遍遭遇到了资金紧张的问题。即使地价回落，如果开发商对大势走向没有十足的把握，也不敢贸然拿地，因为资金链的流畅是开发商的命脉。 莆田房地产信息网

　　国房景气指数4年来首次同比回落

　　自去年12月起连续环比回落的国房景气指数又出现了47个月来的首次同比下滑。国家统计局日前发布的数据显示，6月份国房景气指数为103.08，比5月回落0.26点，比去年同期回落0.55点。 www.ptfdc.com

　　分类来看，6月房地产开发投资分类指数为104.79，比5月上升0.71点，同比上升1.94点。上半年，全国完成房地产开发投资13196亿元，同比增长33.5%。住宅完成投资9497亿元，增长36.5%。其中，经济适用住房投资382亿元，增长31.2%。 bbs.ptfdc.com

　　有专家指出，今年以来的国房景气指数表明房地产投资并未出现下滑，且上述三方面的投资增幅均比今年1-5月的增幅有所放大，上半年国民经济运行数据也显示，房地产开发投资仍占固定资产投资的近三分之一，加上70个大中城市房价指数显示，上半年我国城镇房价整体依然上涨，可见关于楼市可能“崩盘”的担忧没有必要。 www.ptfdc.com

　　当然，在银根紧缩的环境下，开发商的确面临资金链紧张的局面。6月资金来源分类指数显示，上半年全国房地产开发企业实现到位资金19173亿元，同比增长22.8%。其中，国内贷款为4059亿元，增长17.5%；利用外资346亿元，增长22.5%；企业自筹资金7465亿元，增长40.8%。专家指出，今年以来房企国内贷款同比增幅一直在下降，而企业自筹资金同比增幅一直在上升，如一季度增幅为34.3%、1-4月微升至35.0%、1-5月又升至36.7%，上半年更达40.8%，表明开发商通过各种渠道融资及抓紧回笼资金。 bbs.ptfdc.com

　　房产业融资困局将持续 地产企业信用评级较低 bbs.ptfdc.com

　　宏观调控下国内企业要想贷款难上加难，因此，不少银行选择不占用或少占用银行资金的投行业务，打造为企业输血的新脉道。不过，这对资金需求最为饥渴的房地产业是个例外。 莆田房地产信息网

　　记者近日从银行业获悉，基于政策和市场两方面因素的考虑，现时中国人民银行下属的中国银行间市场交易商协会对于融资对象有一定限制，不鼓励、不支持银行介入地产及城市开发建设项目，近期众商业银行开展投行业务对象都将不考虑房地产商。 www.ptfdc.com

　　看来，无论是“房地产业和银行抱着一起死”论调还是“断供门事件”，都无法动摇银行对房地产业说“不”的决心，房地产行业融资困局未来仍将持续较长一段时期。 ptfdc.com

　　地产项目遭银行拒之门外

　　受信贷规模限制影响，再融资银团业务、非金融企业债务融资工具、金融同业合作这些不占用或少占用银行资金的投行业务近期在银行业异军突起。像短期融券这类融资工具，银行只需说明发债是为满足企业正常生产经营需要即可，而企业则可以灵活试用这笔资金，因此受到企业追捧。

　　对此，浦发银行公司及投资银行总部副总经理谢伟证实，目前已有多家地产公司资金“捉襟见肘”，由于无法在其他银行获得贷款，因此与该行接触，希望能通过类似的投行业务缓解资金燃眉之急。

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　　“不过，浦发银行近期推广的投行业务对象不包括房地产开发商。”谢伟表示，现时人民银行下属的中国银行间市场交易商协会对于融资对象有一定限制，不鼓励、不支持银行介入地产及城市开发建设项目。

　　地产债券市场认可度低

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　　除政策因素影响外，市场对房地产行业的投行项目反应偏冷，也是银行将房地产商拒之门外的原因。银行业人士表示，银行作为债券承销商，面临的最大风险是包销，如果市场无人购买，银行必须自己回购。

　　谢伟承认，目前市场对地产商发行的债券认可度较低，销售难度较大。“作为承销商，我们总不能自己全部买下来吧。”业内人士表示，由于全国范围内楼市价格持续低走和销售放缓，市场对于楼市回暖信心不足，银行对开展房地产投行项目慎之又慎。

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　　地产企业信用评级较低

　　一位不愿透露姓名的银行业人士更透露，企业通过投行业务进行债券融资的规模除了取决于其经营规模外，融资成本是与企业的信用等级直接挂钩。如果评级是2A+以上的公司，企业融资成本仅5%左右，比银行利率低2个百分点。 莆田房地产信息网

　　但房地产企业获得的信用评级往往很低，就算有资格发债，融资成本也相当高，这也浇冷了不少房地产商的融资热情。另外，如果企业因资金问题到期无法兑付，银行方面不用负责，但出现这种情况多少对银行的信誉还是会有一定影响。综合以上因素，众多房地产商以及中小企业下半年融资困局也仍然难以打破。

　　政策面：人民银行下属的中国银行间市场交易商协会不鼓励、不支持银行介入地产及城市开发建设项目。

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　　市场面：目前市场对地产商发行的债券认可度较低，销售难度较大，银行对开展房地产投行项目慎之又慎。 莆田市房地产专业权威门户网

　　企业面：房地产企业信用评级往往很低，就算有资格发债，融资成本也相当高，这也浇冷了不少房地产商的融资热情。

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　　网评：中国房价让谁给忽悠“瘸”了

　　根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅比5月低1个百分点；环比价格与上月持平。 www.ptfdc.com

　　大概因为学者打赌的缘故，前段时间大家的注意力过多地集中到深圳那边，误以为深圳房价果真已将全国楼市引入“下跌时代”，现在看来还是过于乐观了。

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　　普通民众并不具备专业分析能力，作出错误判断在所难免。但是前几日出席“无锡2008中国房地产高峰论坛”的地产商冯仑、潘石屹以及某些经济学家们大声疾呼中国地产市场到了救市的关口，则不能不令人怀疑他们的真实动机。 bbs.ptfdc.com

　　奇怪的是，在这些“救市派”中，一些经济学家似乎比房地产商更着急、更悲观，“我们已经从信贷真空造成的观望演变成了因为信心真空所造成的观望，这样的观望可怕得多”，“再这样下去房市会成为中国的第二个股市，进入另一种非理性”；甚至有人还作出令人震惊的预测：大概有30万亿的住房资产在中国居民手中，如果楼市像股指那样继续下滑，30万亿的财产也会贬值；如果开发商资金紧张，土地交易将难以进行，土地收入下滑，将会影响到保障性住房的建设……总之，楼市问题很严重，政府应该且马上“救市”。 莆田市房地产专业权威门户网

　　地产商、经济学家们的“要挟”、“逼宫”，据说见到了一些效果，媒体上甚至已传出“楼市政策或见松动”的消息。 www.ptfdc.com

　　然而，是否真的已到“救市”的关口？光听一面之词显然不行，而是需要综合考虑。据社科院研究员易宪容和国务院参事任玉岭调查、分析：1－5月份，全国完成房地产开发投资9519亿元，同比增长31.9％，高于同期4个多百点。也就是说，房地产开发增长不仅没有随从紧货币政策下降，反之仍然处于高位运行；1－5月份，全国房屋施工面积也增长了24.9％。近日国家发改委和统计局公布的最新数据，更进一步验证了房价总体趋势继续走高这一事实。 莆田市房地产专业权威门户网

　　原来，我们又被人给“忽悠”了；借用地产商的自喻，原来这头“猪”不但没瘦，而且又长肥了8.2％；所谓“瘦”，那只不过是他们露出的一条“小腿”。表面上看，这条“腿”确是有点“瘸”，不过那是别人忽悠“瘸”的。而“忽悠”者，除了房地产商自身外，一些不良经济学家更是“功不可没”。 www.ptfdc.com

　　楼市泡沫破灭 是危机也是转机

　　正所谓不破不立，房地产泡沫若破灭，正是规制政府行为，深化土地制度改革，提高金融机构风险意识，重建房地产业新秩序的最好时机。

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　　首先亟待规范的是地方政府行为。尽管我们不应怀疑中央调控房价的决心和利益考量。但在地方政府与中央政府的利益博弈中，地方政府因为种种原因暂时不会下猛药来规制自身的行为。因此必须通过深化体制改革，强化中央政府对地方政府行为的管制，逐步纠正作为房地产泡沫重要推动力量的地方政府投资冲动，改变地方政府的预算软约束以及偏重增长的政绩观。这样，政府的扭曲行为就能得以矫正，房地产业投资也会变得理性，由政府扩张冲动引致的周期波动和金融风险将大大降低。 bbs.ptfdc.com

　　另一方面，亟需深化土地制度改革，尽快完善土地价格形成机制。政府应真正退出土地一级、二级市场，致力于规范市场行为、提供信息服务，利用税收和货币政策监控市场交易，以保障土地市场交换的公开、公正、公平，保障土地利用的高效和优化配置。 莆田市房地产专业权威门户网

　　被房地产市场绑架的银行业必须加大风险管控，建立起有效的约束机制、健全科学的放贷机制以及确立贷款的保障和补偿机制。相关监管部门应该通过利率变化与对贷款人按要求严格审查，以增加使用资金之成本，减少个人住房消费信贷上做假造假，减弱银行资金的易获得性及减少商业银行所面临的风险。

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　　房地产商此时要做的，除了接受市场规律惩罚以外，应该规范自己或者适时转型。房地产泡沫破灭，必然导致一批劣质房地产商退出市场，这样可以帮助重塑市场秩序。相关管理部门应该以此为契机，积极从制度建设入手，建立规范有序的房地产市场秩序：建立充分准确的房地产市场信息和金融市场信息；规范市场准入、土地取得、开工许可、建筑标准等市场运作标准，完善房地产法律、税收和监管框架，建立界定清晰、受法律保障和监督、可实施的产权制度；促进房地产交易过程公开、公平、公正；提高房地产从业人员的素质和道德规范。如果通过制度建设，能够重建房地产业新秩序，则此轮房地产泡沫的破灭必将成为房地产业获得健康有序发展的起点。 www.ptfdc.com