中国楼市被批“发育不良”供需失衡泡沫程度高

　　最近几个月，是中国房市的多事之秋，如“拐点”论、徐滇庆和牛刀的深圳房价赌局闹剧、房市“朱坚强”说等等都引起了社会各界的极大关注。同时，由于我国房市目前正在面临着一轮新的调整，因而其走势和发展也越来越引起各界的关注。我国房地产业的现状究竟如何？存在哪些主要的问题？其未来的发展趋势和走向又怎样？
　　
　　这些问题是当前许多老百姓、投资者、地产商和政府决策者都迫切希望了解的问题。本文拟就这些问题进行一个粗略的梳理和分析。 莆田市房地产专业权威门户网

　　一、我国房地产业的现状 www.ptfdc.com

　　应该说，从2007年和今年以来我国房市的实际运行状况和走向来看，我们可以判定：我国的房市目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，也就是像某些业界人士所说的开始步入“拐点”。当然这个“拐点”只是此轮短周期的“拐点”，而不是我国房地产长周期的“拐点”。从房市的运行层面来看，我国房市目前的现状包括以下几个方面：

　　1.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降

　　2.成交量萎缩，空置率上升。与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。

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　　3.紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大。目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。 www.ptfdc.com

　　4.市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场

　　一是土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产很难拿到地，即便拿到地，也要及时支付地款。

　　二是，信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房地产又不能通过股市发行股票来获取资金。 莆田房地产信息网

　　三是，房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。

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　　四是，由于利率提高，一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息。 ptfdc.com

　　五是，一些中小房地产不具有品牌竞争力。

　　六是，大型房地产更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被清洗出市场，从而提高市场集中度。 ptfdc.com

　　5. 房地产中介经营困难 由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。 ptfdc.com

　　二、我国房市的主要问题

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　　从我国房市的发育、发展过程来看，我国房市的主要问题是： 莆田房地产信息网

　　1.市场发育不良，泡沫化程度较高 www.ptfdc.com

　　我国的房地产市场市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响（如官商勾结、房地产商炒作等），导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。据权威部门提供信息，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。

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　　2. 土地的供应不规范，政府机会主义行为严重 莆田市房地产专业权威门户网

　　政府在我国房地产市场的发育和发展中起着非常重要的作用。然而，我国政府在以下方面却是机会主义的： 莆田市房地产专业权威门户网

　　一是在土地转让和使用中政府为了增加收入，某些官员为了私利而采取机会主义行为。他们以低价从农民手中圈得土地，然后以高价转让给开发商。据统计，07年政府的转让土地所得超过7000亿元。 bbs.ptfdc.com

　　二是政府在与地产商的交易中不能履行契约或随意更改契约。 莆田房地产信息网

　　三是政府的调控政策没有延续性和稳定性，很多政策的出台都是违反市场经济规律的（如要求开发商公开建房成本等）。

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　　四是政府在土地交易中黑箱操作，腐败严重。我们的国土管理部门和各级政府在过去20几年的房地产发展中，土地供应很不合理。而且在土地交易中存在很大的黑箱操作和腐败行为。这些行为严重阻碍了我国建立起一个公正、公平、高效、廉洁的土地交易市场。

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　　3.供需结构失衡

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　　目前我国的房地产存在较严重的供需结构失衡。具体表现为：

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　　一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。 www.ptfdc.com

　　二是廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心。同时经济适用房的供给不能满足需求，而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题 莆田房地产信息网

　　三是二手房市场和租赁市场发育缓慢，二手房的供给亦不能满足需求。 bbs.ptfdc.com

　　4.房地产业对金融依赖程度较高，蕴藏着较大的金融风险

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　　我国的房地产对金融的依赖程度很高，远远超出发达国家对金融的依赖程度，积累了大量的金融风险。主要表现在以下方面：

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　　一是房地产信贷增长过快。2007年10月末，全国商业性房地产贷款余额达4.69万亿元，同比增长30.75%；比年初增加1.01万亿元，占同期商业银行全部新增人民币贷款的28.9%。其中，个人住房贷款余额2.6万亿元，比年初增加6192亿元，同比增长35.57%。住房公积金委托贷款10月末余额达到4502.2亿元，比年初增加960亿元，同比增长34.87%。

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　　二是房地产商自有资金比重低。我国的房地产的开发建设，投资商多数欠缺资金这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上，使得我国的房地产金融面临着较高的金融风险。

　　三是商业银行过度竞争。目前，房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产，商业银行间的业务竞争日益激烈。为了争取更多的市场份额，部分商业银行基层行采取变通、变相或违规做法，降低贷款标准，减少审查步骤，放松真实性审核，严重影响银行资产安全。

　　四是住房贷款管理薄弱，“假按揭”贷款风险显现。少数银行的分支行对房地产贷款“三查”制度不落实，甚至为了规避房地产开发贷款的政策规定，与开发商和中介机构共同虚构住房按揭贷款合同，将不符合政策规定的开发贷款转换为住房消费贷款，将一些销售困难的楼盘以“假按揭”方式帮助开发商套现。 ptfdc.com

　　5.房地产市场秩序混乱 ptfdc.com

　　我国目前的房地产市场秩序比较混乱。房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为。尤其是一段时期以来，个别开发企业和中介机构误导市场预期，人为造成市场紧张，恶意哄抬房价，带来一些项目的房价短期内非正常上涨。而且随着房市的不景气和房价的下跌，一些原来被遮掩的问题开始暴露，为减少损失，一些房地产商和中介机构就加大了其机会主义行为，使得市场秩序的混乱程度在短期内可能进一步加剧。

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　　三、此轮调整的必然性

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　　综合来看，此轮房市调整有其必然性和合理性。主要基于以下理由：

　　1.房价过高，涨速过快是行业调整的内在原因 莆田市房地产专业权威门户网

　　2.对房市的专项调控政策和宏观紧缩政策是导致此次调整的直接原因 www.ptfdc.com

　　3. 美国爆发次贷危机的爆发改变了我国房市的预期 莆田市房地产专业权威门户网

　　自2007年5、6月份开始，美国爆发次贷危机。此后，次贷危机向全球蔓延，引起了很多国家房价的下跌、全球金融金融动荡的加剧和经济增速的下降。次贷危机的爆发在某种程度上也传导至中国，增加了我国经济所面临的外部压力、加大了我国的金融风险，也在一定程度上改变了我国房市的预期。 ptfdc.com

　　一是改变了政府的预期。次贷危机使我国政府意识到房地产泡沫和房地产领域集聚的金融风险及房地产金融危机会给我国经济带来极大的破坏，会危及我国改革开放的成果和社会稳定，因而有必要采取紧缩措施，加大挤压我国房市泡沫，使我国房市能持续、健康、稳定的发展。为此，我国政府在次贷危机爆发后开始警觉起来，并采取了多项紧缩政策来调控房市。 www.ptfdc.com

　　二是改变了金融机构的预期。美国次贷危机对中国房地产信贷风险是一个很好的预警，使我国银行意识到重视对第一还款来源的审查至关重要。

　　三是改变了投机者的预期。次贷危机使我国的投机者认识到市场不会只涨不跌，当房市集聚的泡沫很大的时候，总有一天会破灭，而泡沫的破灭将不仅仅给市场和经济运行带来极大的创伤，也会给投机者带来灭顶之灾。

　　四是改变了房地产开发商的预期。次贷危机使房地产开发商认识到房市是一个一荣俱荣、一损俱损的市场，房市因为泡沫破灭而衰落对谁都没有好处。也使他们认识到如果将价格炒得很高，不仅使购买者无力购买或承担极大的还贷压力，从而形成巨大的金融风险；而且会使房市丧失其造血功能，阻碍房市的可持续发展。

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　　4.近期我国已进入此轮房市周期的下行轨道

　　据笔者和其他学者的研究，我国的房市自20世纪90年代以来大概是五年一个周期。此轮周期始于2004年初，并于2007年达到波峰。目前已进入此轮周期的下行轨道，而且还有进一步下探的空间。这轮地产周期与我国的宏观经济周期是相呼应的，我国的宏观经济也大概是5年一个周期，目前也以进入了此轮周期的下行轨道并表现出一些以往所不具有的复杂性。因而，无论是宏观经济还是房市，都存在着其调整的周期性和必然性。

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　　四、我国房市的未来走向

　　目前，民众普遍关注的问题是我国房市此轮调整的时间有多长，幅度有多大，何时见底，其未来的走向如果？根据我们对中国经济发展长期趋势、我国城市化和工业化进程、人口结构以及世界其他国家的房地产发展历史，我们可以得出以下推断和结论

　　1.我国房市已进入调整期，但不会崩盘

　　决定我国房市不会崩盘的原因如下：

　　一是房地产是我国的支柱产业，政府不允许房价崩盘。2000年以来，我国房地产投资一直占GDP5%以上的份额，2006年、2007年更是连续两年超过10%，是事实上的支柱性行业。并且，房地产业的产业链条很长，对相关的建材、钢铁、水泥、家居等行业有着很强的拉动作用，关系到整个经济的发展状况。 www.ptfdc.com

　　二是我国房价价格偏离幅度不大，决定来其跌幅有限。由于我国处于城市化的快速发展和住房条件不断改善的阶段，房价收入比应该比国际上通常的6-8倍要高。 ptfdc.com

　　三是我国经济的基本面未变坏，支持房价的诸多因素仍然存在。我国今年的经济增长率将达到10%以上，明年也可能保持在较高的水平上，人均收入增长率也不会降低；同时城市化和人口因素也未恶化。这就决定了我国近期对住房的需求不会波动太大。

　　四是从我国历次的房市周期和其他国家的房市周期来看，此轮调整的时间大概为两年。 莆田房地产信息网

　　因此，我们判断房价的总体调整幅度不会超过30%，调整时间大约在两年。 bbs.ptfdc.com

　　2. 我国房市中长期供应仍然偏紧，未来的发展前景趋好 www.ptfdc.com

　　虽然短期内，房地产市场因为价格过高导致有效需求不足，从而使供给大于需求，但从中长期来看，供应依然偏紧。 莆田房地产信息网

　　3、我国房市其他方面的趋势

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　　我们预测，我国房市的其他方面在未来会发生以下变化： 莆田房地产信息网

　　（1）价格会逐渐趋于合理 莆田市房地产专业权威门户网

　　随着泡沫不断得到挤压、行业竞争的加强、国家宏观调控的进一步成熟以及购买者理性的增加，我国房市未来的价格会逐渐趋于合理，房价收入比进入一个可维持的空间。 莆田市房地产专业权威门户网

　　（2）供需结构会得到优化 ptfdc.com

　　一是高档住宅的比重会有所下降，经济适用房和廉租房的比重会上升；二是供求失衡的状态会有所改善，供求的匹配程度会得以提高。 ptfdc.com

　　（3）市场秩序会逐渐改善 bbs.ptfdc.com

　　在竞争的压力和政府的监控下，房地产开发公司的行为会逐渐规范；各种中介组织也会逐渐的发育、壮大和成熟起来，其行为也会得到规范；相关制度建设也会逐渐得以改善。

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　　（4）市场集中度会得以提高 bbs.ptfdc.com

　　随着拿地、政府调控、行业竞争的加强、银行贷款的收缩等原因，一些实力不强的中心房地产商或被淘汰出市场，或被其他大的房地产商兼并收购，从而市场集中度会得以提高。

　　（5）政府行为会得以规范

　　随着政府自身制度建设和监管的加强，随着公民主权和民主的推进及法制、舆论的建设的完善以及产权的明晰，政府（尤其是地方政府）及其官员在土地交易、城市拆迁、项目开发等过程中的腐败等机会主义行为会逐渐的得以规范。 (本网编辑)

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