年终盘点揭新问题 房地产快钱效应亟待关注

　　昨日，省发改委对去年全省宏观经济整体运行情况进行“盘点”，其中房地产业受到特别关注。有关人士指出，房地产市场长期存在的问题仍然未能得到有效的解决，除去房价上涨过多、房地产结构问题等，房地产的“快钱效应”更应当引起人们的重视与思考。

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　　大部分国企与上市公司“盖房子”

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　　“大量制造业企业涉足房地产开发业。我省知名的大型企业都开发了自己的房地产项目，全省大部分国有大型企业和超过四分之一的上市公司都参与了房地产业。”省发改委的“盘点”透露。

　　相关人士并未给出具体的数字，不过记者了解到，我省不少大企业其实早在五六年前就开始涉足房地产开发。一家主营食品制造的上市企业在2002年已成立一家房地产投资开发公司，开发项目遍布南京、苏州、北京、上海等地，目前在南京河西还有两个在建项目。江阴两家上市公司，也成立了自己的房地产开发公司，在南京等地均有楼盘在售。

　　记者查阅我省部分上市企业的年报发现，这些公司的“资产包”内均未将房地产的收益列入其中。而业内人士表示，这一块利润不菲，有的回报高达100%！

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　　高利润高回报，催生“快钱效应” 字串6

　　南京工业大学房地产管理系副主任吴翔华告诉记者，房地产业长期看好，成长性快，这些年，联想、海尔、新希望等企业都加入其中了。“江苏不少企业也这样做，不难理解。” 字串4

　　“制造业辛苦一年，赚不了多少钱。制造业多是微利，投资回报率能达到15%-20%就很不错了。房地产开发虽然周期较长，要2-3年的时间，但最终投资回报率基本都能达到50%-60%。”吴翔华说。

　　“快钱效应”冲击产业健康发展 字串4

　　省发改委人士认为，“快钱效应”对于产业的健康发展极为不利，制造业企业在投机心理的作用下，往往不去考虑产业的技术创新和附加值的提高，而是更多地想在有限的房地产市场中如何多分一杯羹。 字串4

　　吴翔华将房地产业的过热发展，称为“对其它行业的挤压”。因为房地产业占有过多的资金、资源，其它产业的流动资金必然大量减缩。“哪里有钱赚，企业就去哪里，这本无可厚非。但是，当越来越多的企业将快速发展的希望寄托在房地产业时，将会对经济发展造成损害。” 字串1

　　一家上市公司就表示，涉足房地产业“是战略转型和资本运营的需要”。他们从事的是传统产业，资金链过长，发展前景不理想。但作为上市公司却要保证股东回报，手上的充裕资金，也需寻找“出口”。最好的办法，就是通过资本运作实现回报，而在市场向好的情况下投向房地产开发，不仅可以在一夜之间花掉手上的资金，而且不会有什么风险。

　　有的企业抱着“炒一把就走”的心态参与房地产业，从而给房地产的开发质量、管理及售后服务等各个环节都带来影响，不少房地产的矛盾纠纷已经和正在说明这一问题。 字串5

　　防范“快钱效应”风险，关键是控制流动性过剩

　　吴翔华说，防范房地产“快钱效应”，关键还是控制流动性过剩。

　　他说，房地产开发分为三个阶段：产品阶段、规划阶段、资本密集阶段。进入资本密集阶段后，只要有钱就可以搞房地产开发，用充足的资金购买各种服务，一切由专业公司、专业人员来打点，从而“外行”也可以实现专业化。 字串1

　　大机构、大财团源源不断的现金流，使其具备了房地产开发重要的元素。他们的融资更为容易——不仅银行青睐，还可以通过股市扩容增发等途径融资。一些大的上市公司还会做一些风险投资，投给尚未上市的中小企业，让他们也从事房地产开发，这样一来，上游的“热钱”就传导给了下游。

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　　省发改委人士与房地产业研究专家们认为，“现在的一些规定，开发商往往都可以轻易地绕过去。比如，对于银行贷款的用途，银行往往监管不力，金融机构改革后，尚未经历一次像样的风险，无论投资人还是银行，都没有风险意识。所以，现在开发商只要凑齐土地出让金，就可以‘撬动’整个房地产开发，建设由承包商垫资，土地可以抵押给银行获得后期开发资金，等等。” 字串4

　　专家还认为，目前开发企业资质管理滞后的局面也亟待改变，“现在仍沿用上世纪90年代的管理标准，注册资金100万元就可以注册一家四级资质的房地产开发企业。有的地方政府，为了吸引投资，也给资质开绿灯，那些没有开发经验的企业进入房地产业后，带来问题多多。”

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