楼市观察：中小房地产开发商面临生死结

君胜（福建）地产营销策划代理机构

　　在现代企业竞争中，任何行业都经历从无到有，从有到规模化，从规模化到专业化的行业竞争。中国的房地产行业经过这几年的快速发展和资本积累，竞争日益激烈，再加上国家针对房地产行业的宏观调控新政，房地产行业将面临着重新洗牌的命运，或将进入香港式的“寡头”时代。虽然房地产调控的目的始终不在于打击房地产市场，而是保证市场的长期稳定发展，但是，优胜劣汰是就市场竞争中的必要法则。

　　新政对于中小房地产开发商来说，影响尤其明显，可以说是面临着生死结。主要表现在：

　　一、银行银根的紧缩让中小开发商“断血”： 字串2

　　银根紧缩是央行为抑制经济过热，实行紧缩型的货币政策，即减少资金信贷供给，一方面可以防止经济过热所产生的泡沫；另一方面，可以降低银行的坏账风险，确保金融安全。对于房地产行业来说，开发商将受到比以前更加严格的贷前审查，这样可以抑制过热投资，促使价格回落。这一政策对于处在资金密集型行业的开发商来说，尤其对中小开发商来说无疑是“断血”，断了安身立命的脉门，“红眼”的开发商面对的是银行的“冷脸”，“无钱可贷”冲击着开发商的资金链安全，开发商的资金链将越来越紧张。融资环境的变化让中小开发企业遇到资金瓶颈，可能直接导致行业重新洗牌。对于中小开发商来说，资金链的紧张将产生以下几个方面的消极影响： 字串7

　　1、储备用地减少。资金链的紧缩让资金实力不是很强的中小开发商没有足够富余的资金去储备后期的发展用地，影响企业的后续发展和持续发展，影响到企业的战略布署，限制企业的发展步伐。开发商最重要的战略资源就是土地，由于资金链的问题而影响开发商的置地，对于中小开发企业来说无非是压在胸口的一块巨石。 字串4

　　2、预期利润降低。由于融资环境的改变，资金链的紧张，中小开发企业急于资金回笼和流动，开发商必定在销售环节上追求销售速度，实现资金的快速回笼，而一味追求销售速度必然会出现以低价或变相降价方式实现“抛售”，在土地成本、建安成本、日常运营成本等不变的情况下，低价或降价“抛售”必然导致开发商的预期利润降低。预期利润的缩水对于资金实力并不是很强的中小开发企业来说无疑是雪上加霜，造成恶性循环，最终可能形成“鸡肋”效应，一部份中小开发企业将退出房地产行业。

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　　3、延迟开发的风险。由于资金短缺，有可能造成中小开发商一些项目开发延迟或搁浅，在新政的约束下，在楼势价格走向不太明朗的情况下，开发商将承担土地增值税及土地闲置费、银行利率波动及相关合同违约等相关风险。

　　二、现有土地政策让中小开发商承担风险更大：

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　　国务院办公厅2008年1月7日下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》中指出：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

　　同时，该通知还提出“对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法”。

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　　国务院出台此新土地使用政策，意在打击土地囤积，之前很多开发商“囤地为王”，地块升值所形成的差价足可以取得其预期开发的利润，随着新政策的实施，将会对实行“圈地”政策的开发商造成很大影响。但中小开发商也不能幸免。失去一个重要的利润支撑点。中小开发商一般都在二三级土地市场拿地，此前拿地普遍价格低廉，所付增值税也就更高昂。相对资金实力本来就较弱的中小企业来说，比大型的房产开发企业来说，存在更高的延迟开发风险，一旦延迟开发，利润点降低，资金紧张的局面会加剧，再投资能力也将受到很大的制约。 字串4

　　三、专业化挑战：

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　　随着国家宏观调控政策的进一步落实，以及国内房地产产业升级进程的进一步推进，开发商必将面临专业化的挑战。以前靠资本优势获胜的企业，未来仍可能丧失现有的行业地位。

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　　之前由于楼市过热，供不应求，一个新盘开盘几天就宣布告磬，不存在太大的销售压力，所以前期市场调查、项目可行性分析，产品研发、建筑设计、再到营销策划、物业管理再到商业地产的招商等一系列工作基本上都由开发商自己做，胡子眉毛一把抓，而且，像莆田很多本地中小开发企业涉足地产行业的时间较短，是从其它的行业转型为地产开发，本身的专业水平有限，面对新政的进一步落实，市场行情的降温，销售压力的徒增，这就需要中小开发企业俱备更高更坚实的地产专业水平及管理水平，否则将来专业化这一领域有可能成为中小开发企业的软肋，势将成为企业自身发展的绊脚石。 字串5

　　事实上，中央政府出台一系列对房地产行业宏观调控的措施，对房地产开发、土地储备、施工等方面做出了更加严格的规定，而这些规定也促使房地产开发企业的性质逐渐发生变化，使房地产市场的更加规范，房地产产业化进程进一步加速，引导房地产开发过程中的社会化、专业化分工，使房地产行业更加健康稳定有序地发展。
　　新政策在土地方面提出“要对超过出让合同约定的动工开发日期满1年尚未开发的土地，征收土地闲置费；满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。”这就要求开发商要尽快开发手中的土地，也就需要开发商对市场有敏锐的前瞻性和足够的把握，更要求开发商的角色扮演要更加的“纯粹”，也就是对专业化水平与管理水平提出更高的要求，在开发的过程中，要分成几个独立的专业化工程，对于自身规模并不是太大，专业化程度不高的中小开发商来说，无疑徒增压力和成本。

　　可以预见，楼市供求双方观望、僵持的胶着状态将持续一段时间，自住性购房者会有更多的选择空间，市场竞争日益激烈，这是对开发商实力与专业水平的考验，非专业化开发商或是专业化水平不高的开发商将被淘汰出局。 字串2

　　中小房地产开发企业该何去何从？ 字串8

　　面对国家的宏观调控新政和市场竞争的日益激烈，资金链越来越紧张，可开发的土地会越来越少，房地产开发企业尤其是中小房地产企业的生存空间越来越小、利润支撑点也越来越小低，强者愈强，弱者愈弱，你退我进的行业规律，使众多房地产企业尤其是中小房企面临的生存环境越来越严峻，中小房地产开发企业该何去何从？ 字串6

　　细缝之中总会有求得生机与发展希望的。

　　（一）、建立现代企业管理制度。

    　在现代化企业竞争中，现代化企业管理制度是每个企业生存和发展，实现企业最高目标和初衷的体制保障。

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    　目前，一线的地产开发企业如万科、金地等大型开发企业，都有自己的一套现在企业管理制度，建立现代企业管理制度可以为中小地产开发企业节约成本，避免资金盲目支出，节约运营成本。

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　　（二）、走联合发展道路。 字串4

　　在一个行业发展到日趋成熟阶段，合作共赢是永恒的主题。现在的一些开发商对市场盲目乐观，不愿与他人合作开发，分享利益，但由于受到资金和储备用地的约束，更需要以合作方式来弥补自身的不足，要寻求合作，学会分享，有钱出钱，有地出地，合作开发。其中有以下两种方式：

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　　1、“1+N”：对于资金短缺的中小开发企业来说，可以联合起来或是借助“外行资金”形成强大的资本支撑，以少聚多，鸟枪换大炮，进行“股份制合作”，借助各自的资金优势或是项目运营优势，来发展和强大自己，由弱变强。这种合作可以是长久的，也可以是单纯的项目合作，重要的是，能把“资金”和“土地”捆绑在一起，取长补短，各得所需，在与一线开发商的竞争中取得一席之地。

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　　2、“1+1”：目前莆田有出现了一些中小开发企业把自己已开发的项目进行“大宗抛售”，这种“大宗抛售”并不是一种面对置业者的大幅降价抛售促销行为，而是由于自身的运营问题，规避竞争风险与竞争成本，把自己已开发的项目抛售给实力较强的开发企业，进行营销重新组合。这种合作方式不会对市场产生降价冲击波，相反，在进行营销重新组合后，有可能提升项目的附加值，带来更大的利润，也就是“一弱加一强等于强”，这一般是单个项目的合作方式。这也不失是一种比较明智的合作方式。 字串2

　　（三）、争夺县级等三四线市场。

　　一二线房地产市场竞争已日趋白热化，土地资源也已非常稀缺，而且开发企业的资金实力、开发水准、管理能力的要求也越来越高，对于依靠资本实力的房地产行业，实力相对较弱的中小开发商不适合与大型房企正面对垒，最好是快速抓住县级及乡镇等三四线房地产市场竞争领域。

　　目前，县乡城级房地产市场也将步入快速成长阶段，存在很大的发展空间和升值潜力，而且市场竞争相对较弱，再加上县乡镇有人口众多、土地资源丰富、开发成本不高等特点，资金可以迅速回笼，将是一个有利于中小开发企业生存发展的新兴市场。因此，中小房地产开发企业有必要调整发展战略，将发展的重心转移到三四线市场中来。

　　（四）转变角色 字串7

　　新政策的实施，在无形当中对开发商的开发运营水平提出了更高的要求。也对开发商的市场洞察力及前瞻性进行了考验。由于中小房产企业自身的专业水平和管理水平有限，开发商需要转变自身的角色，需要专业化的房产运营公司协助运营，减轻自身的推广销售压力，规避一些竞争的风险，只扮演资源整合的角色，利于自身的发展，也可形成一个优化的产业链。

　　君胜（福建）地产营销策划代理机构 　（特约供稿）

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